나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [8] 서울특별시 강서구 방화동 249-313 까사지오 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 249-313번지에 위치한 까사지오 제2층 제202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지면적은 18.51㎡ (약 5.60평)이며, 토지 지분 역시 18.51㎡입니다. 건물면적은 29.97㎡ (약 9.07평)이며, 건물 지분도 29.97㎡입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 254,000,000원입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경5212 (8)이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다. 채권자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건이 위치한 지역은 공통적으로 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통망

차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본 물건이 속한 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 상태이며, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 대표지번 기준으로 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 일부 구역은 아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.로 지정되어 있습니다. 또한, 공항 관련 구역(수평표면구역, 장애물제한표면구역) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권보존(2019-04-05) 및 공유자전부이전(2019-04-18) 이력이 확인됩니다. 또한, 주택임차권(을1, 심규용, 보증금 242,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 예정입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 2020-11-03)를 포함하여 강서세무서장 및 서울특별시동대문구의 압류(갑5, 갑6) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 현재 경매개시결정(갑9, 2026-05-20)은 청산을 위한 형식적 경매에 해당합니다. 등기부채권 총액은 3,288,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(심규용)로, 보증금 242,000,000원, 차임 0원이며, 2019년 04월 17일 전입, 2019년 04월 12일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2021년 05월 28일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑3)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(을1)은 배당신고를 하였으나 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서, 임차인의 보증금 242,000,000원에 대한 매수인의 인수 의무는 없습니다. 다만, 매각 조건에 따라 임차권등기 말소 및 잔액 반환청구권 포기 조건이 준수되어야 합니다. 명세서 상 지상권 개요가 언급되나, 해당 물건에 적용되는지는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

인근 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(29.97㎡)의 대림캐슬(648-31)이 2026년 7월 6일 253,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가 254,000,000원은 이러한 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비(기호(카) 제외)가 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2018년 10월 16일(표제부 기준)이며, 해당 호실(202호)은 2019년 04월 03일에 사용승인이 되었습니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기반 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택임차권이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, '주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'된다는 특수한 매각 조건으로 인해, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 행정 및 법규 관련 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 허가를 취득해야 합니다. 또한, 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등), 대공방어협조구역, 상대보호구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규에 따른 제한사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 규정을 상세히 확인하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 254,000,000원입니다. 유사한 면적과 연식의 실거래 사례를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 주택임차권의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없을 가능성이 높으나, 특수 매각 조건으로 인한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지거래허가구역 지정 등 다수의 규제 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법규 검토가 필수적입니다. 청산을 위한 형식적 경매라는 점에서 법적 절차가 명확히 진행될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 방화동이라는 입지 조건으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 비슷한 조건의 거래 사례 대비 감정가 수준이 합리적입니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계가 명확해질 경우 투자 매력이 높습니다.

* 형식적 경매로 진행되어 법적 절차에 따른 명확한 매각이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 254,000,000원이며, 유사한 규모의 최근 거래가는 253,000,000원 수준입니다. 임차인의 보증금(242,000,000원)은 대항력이 없어 매수인이 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 및 기타 법규적 제한 사항들을 종합적으로 고려하여, 입찰가의 90% ~ 100% 수준인 230,000,000원 ~ 254,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 물건은 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.