나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [7] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (7)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제407호

건물용도: 근린상가

감정가: 408,000,000원

토지면적: 16.60㎡ (약 5.02평)

건물면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

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1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 핵심 업무지구입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 양호한 편입니다.

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1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 채권이 설정되었으나, 대부분 말소 예정인 권리들입니다.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2025-05-14, 채권최고액: 5,184,000,000원)

- 말소 예정 권리:

- 소유권이전 1번 신탁등기말소 (한국정보기술연구원)

- 근저당권 (국민은행)

- 가압류 (하나카드, 김진선, 한국인터넷진흥원, 김상균외 1명, 신한은행)

- 임의경매개시결정 ((주) - 본 경매 사건, 채권액: 4,487,482,989원)

- 총 등기부채권액: 7,557,772,454원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 토지 (을구 26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자: 금천구) 별도 등기 있음.

이 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로, 토지 이용에 대한 제한이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

본 건은 임대관계가 미상이며, 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

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1.3. 상권분석

본 건은 가산디지털단지의 활성화된 상업 및 업무 지구에 위치하고 있습니다.

건물(KM TOWER)은 총 19층 규모에 207개 호실을 보유하고 있으며, 주요 용도는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)입니다.

본 건 호실(제4층 제407호)은 공부상 지원시설(근린생활시설)로 이용 중이며, 실제로는 사무실 및 휴게실 등으로 이용되었던 것으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

건물에는 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 현대적인 편의시설이 완비되어 있습니다.

본 건물은 2023년 1월 19일에 사용승인이 이루어진 비교적 신축 건물입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 채권 총액: 감정가(4.08억원) 대비 채권 총액(약 75.6억원)이 현저히 높아, 수익성 측면에서 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 존속하는 구분지상권: 토지에 금천구 명의의 구분지상권이 설정되어 있어, 향후 토지 사용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 불확실한 임대차 관계: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 복잡한 권리 구조: 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 일반적인 경매 물건보다 거래 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 지역적 제한: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31), 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 조사가 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 가산디지털단지 내 우수한 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 활성화된 상권은 긍정적인 요소입니다.

그러나 과도한 채권 총액, 말소되지 않는 구분지상권, 미확인 임대차 관계 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 결정 전에 이러한 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: 주요 산업단지 중 하나로, 비즈니스 활동 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물의 장점: 2023년 사용승인된 건물로, 현대적인 시설과 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 뛰어난 교통 접근성: 지하철역 및 버스 정류장과의 접근성이 우수하여 직주근접이 용이합니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 408,000,000원입니다.

하지만, 총 등기부채권액이 약 75.6억원에 달하고, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 등 복잡한 권리관계를 고려할 때, 입찰 가격은 매우 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 도출하기 위해서는 본 건의 실제 시세, 예상 임대 수익률, 그리고 잔존하는 권리관계로 인해 발생할 수 있는 추가 부담금 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다.

따라서 전문가와 상의하여 철저한 권리 분석과 현장 조사를 거친 후, 본 물건의 가치와 리스크를 모두 반영한 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.