나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4808 [2] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제10층 제1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호, 제10층 제1007호, 제4층 제418호, 제4층 제417호, 제4층 제416호, 제4층 제419호로서 (사용승인일 : 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경4808 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제10층 제1007호

1.3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제10층 제1007호이며, 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017년 11월 27일입니다.

1.4. 면적

* 토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

* 건물면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

1.5. 감정가

217,000,000원

1.6. 경매정보

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.7. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로접근성

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기인 지상권(지상권자: 금천구, 2017년 12월 6일 접수)이 존재합니다.

3.3. 인수되는 임차권 및 보증금

* 임차인: 박

* 보증금: 34,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2021-01-04

* 배당신고일자: 2026-05-27

* 대항력: 없음

현재 임차인은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부등본 상 소유권보존, 신탁등기 말소, 소유권이전청구권가등기, 압류(용인세무서장, 국민건강보험공단, 서울특별시) 등 다수의 권리사항이 존재하나, 이는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 "가산디지털단지역"을 중심으로 대규모 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 핵심 상업 및 업무 지구입니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2026년 5월, 동일 건물(가산대명벨리온) 내 전용면적 16.61㎡의 오피스텔이 94,500,000원에서 115,000,000원 사이에 거래되었습니다.

4.3. 임대/매매 시세 동향

최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 94,500,000원에서 115,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 217,000,000원으로, 최근 거래가 대비 높은 편입니다. 이는 건물 전체 면적 기준 평가 또는 향후 시장 가치 상승분을 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 각종 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비와 함께 승강기, 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 지상권

가장 큰 리스크 요인은 금천구에서 설정한 지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

감정가(217,000,000원)와 최근 유사 면적 거래가(94,500,000원 ~ 115,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 입찰 시 고려해야 할 주요 요소입니다.

6.3. 복잡한 권리관계

유동화물건 및 공동담보로 경매가 진행되는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울 금천구 가산동의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수합니다.

7.2. 투자 고려사항

인수되는 지상권의 위험성, 감정가와 실제 시세 간의 차이를 면밀히 분석해야 합니다. 지상권 문제 해결 방안 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 가산디지털단지역 역세권 (1, 7호선)으로 탁월한 접근성

* 주변에 풍부한 업무 및 상업 시설이 밀집하여 유동인구 및 잠재 수요 높음

8.2. 잠재적 수익성

상업지구 내 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대되며, 적정 수준의 수익률 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 및 권리관계 변수 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가(217,000,000원)는 최근 유사 면적 거래가(94,500,000원 ~ 115,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 다만, 건물 전체 면적(30.57㎡) 기준으로 환산 시(약 7,098,462원/㎡) 수도권 주요 업무지구 오피스텔 시세와 비교했을 때 이해 가능한 수준입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 금천구 지상권(약 10% 이상 가치 하락 요인으로 작용 가능)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가 입찰에 신중하게 접근하되, 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 잠재적 가치를 평가하여 결정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

리스크 요인을 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준 또는 최근 거래가에 시세 상승분을 반영하고 위험 프리미엄을 차감한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 약 140,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

(참고: 주변에 즉각적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, 해당 지역의 환경 및 시설에 대한 추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.