나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (9)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크 근린생활시설 제비동 제3층 제303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 토지지분: 20.7682㎡ (약 6.28평)

* 건물면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

* 건물지분: 41.0167㎡ (약 12.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

* 특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보, 공실임

* 건축물 사용승인일: 2022년 12월 01일

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제3층 제303호

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 화곡1주택재건축정비사업조합 (2024-01-09)

* 소유권이전: 백종걸 (2024-03-14, 매매)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024-03-14, 3,000,000,000원)

* 기타 권리: 주식회사씨엠지제약 근저당 (2025-04-23, 300,000,000원, 말소), 수원세무서장 압류 (2025-12-02, 말소), 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 임의경매 (2026-05-08, 2,741,088,653원)

* 등기부채권 총액: 3,300,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건은 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본 건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 14일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 관련 내용은 '없음'으로 표기되어 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 현재 공실인 상태입니다.

* 임대관계 미상으로 인한 주의사항: 임대관계가 명확히 파악되지 않아, 인수되는 보증금이 없더라도 잠재적인 임차인 관련 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 서울특별시 강서구 화곡동, 5호선 화곡역 인근에 위치한 근린생활시설입니다.

* 주변: 주거 밀집 지역(아파트, 다세대, 단독주택)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동 인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 용도: 본 건이 속한 건물(B동)은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주위는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획구역 내에 위치하며, 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 내포합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변시설: 아파트 단지 및 주택 밀집 지역 내에 위치하여 주거 생활 편의성이 양호하며, 근린상가로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 해당 물건이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시정비사업 진행 시 건축물에 대한 변경, 철거, 재건축 등의 가능성이 있습니다. 이는 사업 진행 경과에 따라 불확실성이 따를 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문 회사(채권자)가 관련된 물건으로, 투자 구조나 채권 관련 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있어, 타 물건의 경매 또는 매각 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래 계약 시 허가가 필요하며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 파악되어, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵고, 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡역 인근에 위치한 근린생활시설로, 역세권의 이점과 주거 밀집 지역의 배후 수요를 갖추고 있습니다. 사용승인일이 비교적 최근(2022년)으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깔끔한 상태로 판단되나, 정비구역 지정, 공항 관련 제한, 토지거래허가구역 지정 등의 공적 규제 사항과 유동화 물건, 공동담보 등의 특수성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 현재 공실 상태이므로 임대 수익 창출을 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 최신 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 내부 시설 및 구조가 현대적일 가능성이 높습니다.

* 주거 배후 수요: 주변 아파트 및 주택 밀집 지역으로 상가 이용객 확보에 유리합니다.

* 향후 개발 가능성: 정비구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 276,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 상태입니다.

* 예상 입찰가 산정 시 아래 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태로 인한 초기 공실 리스크.

* 정비구역 지정으로 인한 장기적인 개발 계획 및 불확실성.

* 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향.

* 낙찰 후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간.

* 개별적인 자금 계획 및 위험 감수 능력.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.