나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [13] 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

건물면적: 28.94㎡ (약 8.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

주위 환경: 서울특별시, 양천구, 강서구, 공항동, 방화동, 구로구, 오류동, 금천구 등 독산동 일대에 위치하며, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 접근성이 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제3층 제303호 (사용승인일: 2018.08.16), 외벽: 석재타일붙임 마감, 창호: PVC창호입니다.

이용 상태: 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

건축물대장 정보: 명성팰리스 건물은 2017년 9월 27일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 지상 9층, 지하 1층 건물로, 도시형생활주택(단지형다세대 16세대), 오피스텔(12호), 근린생활시설(2호)로 구성되어 있습니다. 본건은 3층 303호입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량을 통한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 군사시설 보호를 위한 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 항공기 운항 안전을 위한 장애물제한표면구역(진입표면) 등의 제한이 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(2018.09.03), 소유권이전(2018.12.26) 등기 이후, 주택도시보증공사의 가압류(2020.11.03), 서울특별시 금천구 및 서울특별시의 압류(2024.01.30, 2024.11.08), 금천구(서울특별시)의 압류(2026.03.18) 등기 등이 존재합니다. 가장 중요한 말소기준권리인 부산지방법원 2020카단104307 (주택도시보증공사 가압류)보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(정미화)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-12

확정일자: 2018-10-19

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을1)은 전입일자(2018.11.12)가 말소기준권리(2020.11.03)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

3.3. 인수 권리 및 금액

주택임차권 등기(을1)는 대항력이 있으나, 본건의 '주의사항'에 명시된 바와 같이, 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 특별한 사정 변경이 없는 한 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적(약 29.87㎡, 2023년식)의 다세대주택이 2026년 5월 5일 32,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,601만원 수준입니다. 본건의 건물면적은 28.94㎡(약 8.75평)로, 유사한 면적 및 건축 연도(2018년)를 고려할 때, 시세는 약 31,500만원 내외로 추정됩니다. 감정가(26,300만원) 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 개요

본건이 속한 '명성팰리스'는 2018년 8월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 9층(지하 1층 포함) 규모입니다. 16세대의 도시형생활주택, 12호의 오피스텔, 2호의 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

인근 지역에 대중교통 이용이 편리한 버스정류장 및 지하철역이 위치해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택임차권의 승계 여부입니다. 비록 '주의사항'에 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각된다고 명시되어 있고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 매각 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 본 건은 토지거래허가구역으로, 매수인 자격 및 허가 절차 확인이 필요합니다. 형식적 경매의 특성상 입찰 경쟁률이 낮을 수 있으나, 명확한 권리관계 확인 및 제반 절차 이행에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 형식적 경매라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 감정가 대비 높은 주변 시세 형성으로 시세차익 기대 가능.

- 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건부 매각으로 권리관계 비교적 명확.

- 형식적 경매로 인한 낮은 경쟁률 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

주변 시세 (추정): 약 315,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (매각 조건에 따름)

주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 가치는 감정가보다 높게 평가될 수 있습니다. 형식적 경매의 특성과 대항력 있는 임차인 관련 매각 조건의 확실성 여부를 면밀히 검토한 후, 안정적인 입찰을 위해서는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 27,600만원 ~ 29,000만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 권리관계 최종 확인 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.