나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (6)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

토지 면적: 18.92㎡ (약 5.73평)

건물 면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 237,000,000원 (2억 3천 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 일대에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 토지거래허가구역 (매수 시 관련 법규 확인 필요)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 교육환경보호구역

* 정비예정구역 (향후 도시계획 변경 가능성)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

* 주택임차권 (을1, 2021.02.17 접수, 권리금액 209,000,000원) 등기되어 있으며, 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑5, 2020.11.03 접수, 권리금액 3,046,000,000원)가 말소 기준 권리로 등기되어 있습니다.

* 본건 경매 개시 결정 (갑9, 2026.05.20 접수) 등기가 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 3,255,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (전봉수 승계인)

* 보증금: 209,000,000원

* 전입일자: 2019-01-09

* 확정일자: 2018-12-21

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 경매 절차에서 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 주택도시보증공사의 가압류 (갑5, 2020.11.03 접수)입니다. 본 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

* 건물명: 미성하르딘

* 준공: 2018년 1월 16일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 6층 건물 중 4층

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

4.2. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 규모 및 연식의 다세대주택 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 21,600만원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 29.19㎡로, 최근 거래된 19.98㎡ 주택보다 크며, 이를 기준으로 환산 시 평당 가격이 더 높을 수 있습니다.

* 감정가는 237,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 정확한 시세는 현장 조사를 통해 보다 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 관련 규제를 확인해야 합니다. (예: 강서교육지원청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매 특이사항

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 법원 주도로 채권 변제를 위한 절차가 진행됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 물건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 관련 법규에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 인수 조건

임차인(주택도시보증공사)이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각의 필수 조건입니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 없애주는 중요한 조건입니다.

6.4. 선순위 임차권

자료상 임차인의 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 주택임차권 등기도 말소 예정이므로, 매수인에게 승계되는 대항력 있는 임차권은 없는 것으로 분석됩니다. (다만, HUG의 조건 이행 여부는 반드시 확인 필요)

6.5. 기타 규제

* 공항 관련 보호지구, 군사시설 보호구역, 교육환경보호구역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있습니다. 이는 건축, 이용 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 정비예정구역으로 지정되어 있어 향후 도시계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 주거 편의성이 양호한 지역에 위치합니다.

가장 큰 장점은 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 임차보증금 관련 모든 권리를 포기하고 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 임차보증금 인수 부담 없이 명도 절차를 진행할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역, 공항 및 군사시설 관련 보호구역, 정비예정구역 등 각종 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능

* 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없는 권리관계

* 향후 정비사업 추진 가능성에 따른 자산 가치 상승 기대

* 안정적인 주거 지역 내 입지

9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

최근 유사 면적 거래 사례(19.98㎡, 216,000,000원) 및 본건의 면적, 연식, 입지, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상향된 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 예상됩니다.

입찰 희망가는 본건의 실제 현장 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.