나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크 근린생활시설 제비동 제2층 제202호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 12.84㎡ (약 3.89평)

토지지분: 12.843㎡ (약 3.89평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.5867㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

최초 물건명세서 작성일: 2026년 8월 28일

최근 사용승인일: 2022년 12월 1일 (우장산숲아이파크 단지 전체)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철 5호선)' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다. 화곡역은 서울 지하철 5호선의 주요 역 중 하나로, 마곡지구, 여의도, 마포 등 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 우수합니다. 향후 대장홍대선 개통 시 트리플 역세권으로 발전할 가능성도 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2024.03.14, 채권최고액: 3,000,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 (주식회사씨엠지제약 근저당), 갑3 (수원세무서 압류), 갑4 (케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 내용이 없습니다. (다만, '지상권개요' 항목이 있으나 내용이 비어있습니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 화곡역 상권은 풍부한 배후세대와 더불어 지하철 5호선 역세권을 중심으로 형성되어 안정적인 상권으로 평가됩니다.

* 주변에 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄합니다.

* 음식 및 숙박업 비중이 높으며, 다양한 연령층이 상권을 이용하고 있어 사업 리스크를 줄여주는 장점이 있습니다.

* 화곡역 일대는 중심 상업 지구로서 병원, 이마트, 전통시장, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 화곡역 인근에 병원, 은행, 대형마트, 상점 등 편의시설이 다수 분포합니다.

* 주거 환경: 인근에 우장산, 우장산공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 개발: 화곡역 일대는 대규모 역세권 재개발 사업이 추진되고 있으며, 향후 약 2,146가구 규모의 대단지로 조성될 예정입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역: 해당 물건은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 토지 이용 및 건물 활용에 영향을 받을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문 유한회사가 채권자로 경매를 신청한 건으로, 일반적인 채권자 경매와는 다소 절차적 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡역 인근에 위치한 제2종 근린생활시설로, 우장산숲아이파크 단지 내 상가로서 비교적 신축 건물에 해당합니다. 역세권의 편리한 교통과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 주변의 대규모 재개발 사업은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 다만, 정비구역 지정, 유동화 물건, 토지이용계획상의 각종 제한사항, 임대차 관계 미확인 등은 투자 시 유의 깊게 검토해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 배후수요 풍부: 주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 지역 개발 호재: 화곡역 일대의 대규모 재개발 및 도시 정비 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축 상가: 2022년 사용승인을 받은 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 192,000,000원으로 평가되었습니다. 인수 보증금이 0원이고, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 현재 공실 상태로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 임대 현황, 향후 시장 전망, 재개발 사업 진행 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건의 최신 시세 및 주변 상권 분석을 통해 적정 투자 가치를 산정한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.