나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4808 [4] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호, 제10층 제1007호, 제4층 제418호, 제4층 제417호, 제4층 제416호, 제4층 제419호로서 (사용승인일 : 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4808 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제417호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제4층 제417호

사용승인일: 2017.11.27

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본 건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역.

제한상태: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31).

2.4. 주변 환경 (혐오시설 및 개발 현황)

가산디지털단지는 서울의 대표적인 국가산업단지로 IT 기업 및 스타트업이 밀집해 있으며, 오피스 상권이 발달해 있음.

주거 및 편의시설이 집중된 상업 중심지로, 과거 제조업 중심에서 IT 및 패션 문화 복합 공간으로 변화하고 있음.

현재 대규모 지식산업센터 공급 과다로 인한 공실 문제와 고분양가 이슈가 일부 존재하나, 역세권 입지 및 업무시설 밀집으로 직장인 대상 임대수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

현재까지 파악된 정보상으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 변준영 (성만 표기: 변 )

보증금: 30,000,000원

차임: 380,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-14

확정일자: 2022-11-03

배당신고일자: 2026-07-03

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있습니다.

상세 내용: 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음.

- 을구 1번: 지상권설정 (지상권자: 금천구) 2017년 12월 6일 제262256호.

본 지상권은 해당 부동산의 토지에 설정된 권리로서, 경매 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 정확한 인수 조건 및 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (근저당, 중소기업은행, 3,840,000,000원, 2018-06-08)

인수되는 권리 외 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 압류, 임의경매)는 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 3,840,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

가산디지털단지역(1, 7호선) 인근의 더블역세권에 위치하여 교통이 편리함.

서울 서남권 최대의 IT 및 지식산업단지 밀집 지역으로, 풍부한 직장인 배후수요를 기반으로 안정적인 임대수요가 기대됨.

주변에 아울렛, 근린생활시설 등이 발달하여 생활 편의성이 높음.

2017년에 준공된 비교적 신축 건물이어서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

4.2. 상권 특성

가산디지털단지는 주로 오피스와 지식산업센터 중심의 상권이며, 동서 지역 간 이동이 역사를 통해 이루어져 동선 연결성이 낮다는 특징이 있음.

동쪽(2단지)과 서쪽(3단지)으로 나뉘며, 패션 아울렛이 있는 3단지는 주말 유동인구가 많으나 소비가 내부에서 집중되는 경향이 있음.

직장인 인구 규모가 상권 활성화의 핵심 요소이며, 이에 따른 외식 매출 증가가 높은 비중을 차지함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

건물은 주차 0.52대/총 309대 규모로, 100% 자주식 주차 공간이 설계되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

인근에 대형마트, 아울렛, 롯데시네마, 은행 및 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 위치함.

안양천 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 지상권

가장 큰 리스크 요인은 금천구 명의의 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점임.

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로서, 이에 대한 정확한 권리 내용, 연간 지료, 토지 사용 조건 등을 면밀히 파악해야 함.

지상권의 존재는 해당 부동산의 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 잠재적 가치 하락 요인이 될 수 있음.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 복잡한 금융 구조로 인해 예상치 못한 법적 문제나 절차상의 복잡성이 발생할 수 있음.

6.3. 토지거래허가구역

본 건 토지는 일부 용도에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔로, 풍부한 직장인 배후수요와 잘 발달된 주변 상권을 기반으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

하지만, 가장 중요한 리스크 요인은 금천구 명의의 지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 부담 정도에 따라 부동산의 가치와 활용에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점도 잠재적인 복잡성을 내포하고 있습니다.

감정가(115,000,000원)는 최근 실거래가(16.61㎡ 기준 94,500,000원 ~ 115,000,000원) 범위 내에 있으나, 리스크 요인을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권 (1, 7호선 가산디지털단지역)의 뛰어난 교통 접근성.

* 서울 서남권 최대 IT 업무지구(G밸리) 내 풍부한 직장인 배후수요.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성 양호.

* 발달된 상권 및 편의시설로 인한 높은 생활 만족도.

* 안정적인 임대수익 기대 가능성 (단, 지상권 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

최근 실거래가 분석 (2026년 5월, 16.61㎡ 기준):

* 94,500,000원 (9층)

* 115,000,000원 (11층)

* 115,000,000원 (8층)

평균 실거래가: 약 108,166,666원

평균 제곱미터당 단가: 약 6,178,805원/㎡ (16.61㎡ 기준)

종합 의견 및 잠재적 리스크 (특히 인수되는 지상권)를 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다. 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 시작하여, 지상권 관련 추가 조사 결과에 따라 입찰가를 조정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

권장 입찰가: 약 95,000,000원

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