나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4808 [5] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호, 제10층 제1007호, 제4층 제418호, 제4층 제417호, 제4층 제416호, 제4층 제419호로서 (사용승인일 : 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4808 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 115,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제416호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 유동화물건, 공동담보

작성일: 2026-08-28

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자 중소기업은행이 근저당권을 바탕으로 경매를 신청하였습니다.

3.2. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2018.06.08. 접수, 3,840,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부상 권리 관계

* 소유권보존: 주식회사월드파트너스 (2017.12.06.)

* 근저당권: 중소기업은행 (2018.06.08.) - 말소기준권리

* 압류: 금천구, 용인세무서장, 용인시, 국민건강보험공단, 서울특별시 (다수, 모두 말소)

* 주택임차권: 이예진 (2024.03.11. 접수, 말소)

총 등기부채권액은 3,870,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이예진

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 340,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있습니다.

* 지상권: 금천구 (2017.12.06. 접수, 을구 1번)

대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 존재합니다. 지상권자는 금천구이며, 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 개발 현황

본건이 위치한 가산동 일대는 "가산디지털단지"로 불리며, IT, 제조, 물류 등 다양한 산업의 중심지 역할을 하고 있습니다.

지식산업센터 및 오피스텔이 다수 밀집해 있어 관련 업종 종사자들의 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 임대 및 투자 가치

오피스텔로서 업무시설 밀집 지역의 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

다만, 본건에 설정된 지상권이 향후 건물주로서의 권리 행사에 제약을 줄 수 있어 투자 가치 판단 시 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구성 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 4층 416호에 위치합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이며, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 사용승인일은 2017년 11월 27일입니다.

5.2. 편의 시설 및 설비

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

또한 승강기 및 주차장 설비가 갖추어져 있어 편리한 이용이 가능합니다.

주변으로는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (지상권)

금천구가 설정한 지상권은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

이 지상권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 지료 등) 확인이 필수적이며, 이는 향후 건물 가치 및 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 시장 및 법적 리스크

* 경매 시장 경쟁: 가산디지털단지 내 오피스텔은 투자자 및 실수요자들의 관심이 높은 지역이므로 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 향후 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 외부 요인에 따른 부동산 시장의 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 꾸준한 임대 수요가 기대되는 장점이 있습니다.

하지만, 낙찰자가 인수해야 하는 금천구 명의의 지상권 설정은 본건의 가장 큰 단점이자 리스크입니다. 이 지상권의 정확한 내용을 파악하고 그 영향력을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 가산디지털단지역 인근으로 업무 및 교통의 요지입니다.

* 안정적인 임대 수요: 배후 산업단지의 풍부한 직장인 수요로 인한 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 인수되는 권리(지상권)의 영향으로 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

감정가는 115,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(16.61㎡)의 오피스텔이 2026년 5월에 94,500,000원(9층), 115,000,000원(11층, 8층)에 거래된 것으로 확인됩니다.

이는 감정가가 시장 가격 범위 내에 있음을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수되는 지상권의 부담을 고려할 때, 감정가 또는 최근 최고가인 115,000,000원 이상으로 입찰하는 것은 높은 위험을 수반합니다.

지상권의 구체적인 내용을 알 수 없으나, 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있다는 점을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 파악된 정보 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 지상권에 대한 추가적인 정보 확보 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.