나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4808 [6] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호, 제10층 제1007호, 제4층 제418호, 제4층 제417호, 제4층 제416호, 제4층 제419호로서 (사용승인일 : 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4808 (6)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제419호

* 건물명: 가산대명벨리온

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 115,000,000원

* 건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

* 건축년도: 2017년 11월 27일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 6월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 3,840,000,000원

* 인수되는 권리: "물건명세서 참고사항"에 따르면, 대지권의 목적인 토지에 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 별도 등기가 있습니다. 구체적으로는 '을구 1번 지상권설정(지상권자: 금천구, 2017년 12월 6일 접수)'이 명시되어 있습니다. 이는 본 물건 취득 시 인수해야 하는 권리로서, 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 이

보증금: 30,000,000원

차임: 320,000원

전입/사업일자: 2021년 3월 5일

확정일자: 2021년 3월 5일

배당신고일자: 2026년 5월 14일

대항력: 없음 (해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지 벨트의 중심지로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

* 다수의 중소기업 및 대기업의 업무시설, 지식산업센터가 밀집해 있어 상주 인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 수요로 직결됩니다.

* 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보 또는 짧은 거리로 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 상업지구와 인접하여 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 환경: 2017년 사용 승인된 현대적인 오피스텔 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 본 물건의 가장 큰 리스크는 '물건명세서'에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권 설정(금천구, 2017년 12월 6일 접수)입니다. 이 지상권은 토지 사용에 제약을 가할 수 있으며, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 향후 재산권 행사에 불리하게 작용할 수 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용과 영향 범위에 대한 심층적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 매각 후 소유권 이전 절차 등에서 일반적인 물건보다 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 오피스텔은 가산디지털단지역이라는 우수한 입지 조건과 교통, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

* 그러나, "물건명세서"에 명시된 '인수되는 지상권'은 잠재적인 심각한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이 권리가 구체적으로 어떤 내용을 담고 있으며, 낙찰자의 재산권 행사에 어떤 영향을 미칠지에 대한 면밀한 법률적, 실무적 검토 없이는 입찰을 결정하기 어렵습니다.

* 이러한 중대한 권리 분석 결과에 따라 본 물건의 가치 평가 및 입찰 전략이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권 프리미엄: 서울 서남부의 핵심 업무지구 중심에 위치하여 높은 투자 가치를 지닙니다.

* 풍부한 임대 수요: 다수의 IT 기업 및 산업단지가 밀집해 있어 오피스텔 임대에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 거래 사례를 통해 파악된 시세 수준에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 4일: 11,500만원 (8층)

* 2026년 5월 4일: 11,500만원 (11층)

* 2026년 5월 12일: 9,450만원 (9층)

* 감정가: 115,000,000원

* 종합 분석 및 권리 리스크 고려:

* 인수되는 지상권 등기(을구 1번)는 낙찰자에게 부담으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 일반적인 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 제시된 최근 매매가 및 감정가를 고려하되, 지상권 인수 부담을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에, 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 인수되는 권리의 위험을 감안한 보수적인 시각을 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.