나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4808 [3] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호, 제10층 제1007호, 제4층 제418호, 제4층 제417호, 제4층 제416호, 제4층 제419호로서 (사용승인일 : 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4808 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제418호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

해당 물건의 면적 및 건물 정보는 아래와 같습니다.

* 토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

* 토지 지분: 8.69㎡ (약 2.63평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 건물 지분: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 해당 호실

* 건축물 사용승인일: 2017년 11월 27일

* 건물 총 호수: 592호

* 감정가: 115,000,000원

* 본 물건은 감정가 대비 최저매각가격으로 진행될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다. 특히 가산디지털단지역 인근으로 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 지하철: 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 제반 차량으로 접근이 가능하며, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 도로 관계

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 34,000,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 01월 18일

* 확정일자: 2023년 01월 18일

* 배당신고일자: 2026년 07월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2018년 06월 08일 접수, 채권자: 중소기업은행, 채권최고액: 3,840,000,000원)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위인 소유권보존, 신탁등기말소, 각종 압류 (금천구, 용인세무서장, 용인시, 국민건강보험공단, 서울특별시) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시결정 등기: 갑13 (2026년 04월 23일 접수, 채권자: 중소기업의)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있습니다.

* 내용: 을구 1번 지상권 설정 (지상권자: 금천구, 2017년 12월 6일 접수)

* 이에 대한 자세한 내용은 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 가산동 일대는 대규모 산업단지로, 수많은 중소기업 및 IT 기업들이 밀집해 있어 오피스텔 및 업무시설에 대한 수요가 꾸준한 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 교통: 가산디지털단지역(1, 7호선)이 인접하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행되고 있습니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 직주근접 환경이 우수하며, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 지상권

가장 중요한 리스크는 을구 1번의 지상권 설정이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다. 이 지상권의 내용, 존속기간, 설정 목적, 이에 따른 토지 이용 제한 및 가치 하락 가능성 등에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

5.2. 물건 특이사항

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지의 역세권 오피스텔로서 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 그러나, 말소되지 않고 인수될 수 있는 지상권 설정이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 심층적인 분석과 파악이 선행되어야 합니다. 이 리스크가 해소되지 않거나 감당하기 어렵다고 판단될 경우, 투자가 부적절할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 높은 직주근접 수요와 지속적인 임대 수익 가능성.

* 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 초역세권에 가까운 입지.

* 소형 오피스텔로서 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮음.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 해당 건물(가산대명벨리온) 내 유사 면적(16.61㎡) 오피스텔의 경우 2026년 5월에 9,450만원 (9층)부터 11,500만원 (8층, 11층)까지 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 115,000,000원이며, 해당 층수는 4층입니다. 일반적으로 층수가 낮을수록 가격이 하락하는 경향이 있습니다.

8.2. 권리 인수 비용 고려

본 건은 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 말소되지 않고 인수되는 지상권 설정이 존재합니다. 이 지상권으로 인해 발생하는 추가 비용이나 재산권 행사상의 제약 등을 고려해야 합니다. 예를 들어, 지상권자가 토지 사용료를 요구하거나, 건축물 증축, 용도 변경 등에 제약을 가할 수 있습니다. 만약 지상권으로 인해 건물의 가치가 크게 하락한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

8.3. 최종 제안 입찰가

상기 분석을 종합해 볼 때, 본 건의 감정가(115,000,000원)는 최근 고층 매매가와 유사하지만, 4층이라는 점과 인수되는 지상권이라는 중대 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 지상권으로 인한 잠재적 가치 하락분을 보수적으로 반영하여, 최근 거래된 최저가(94,500,000원)를 기준으로 약간 상향 조정하거나, 감정가(115,000,000원)에서 상당 부분을 할인하여 접근하는 것을 권장합니다.

잠재적 위험 부담을 감안하여, 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋겠습니다. 특히, 지상권에 대한 명확한 정보 확보 후 최종 입찰가를 재산정하시길 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.