나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (6)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제203호

* 용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

* 감정가: 305,000,000원

* 토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

* 건물면적: 41.05㎡ (약 12.42평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

* 특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

* 건물명: 우장산숲아이파크

* 동/호: 근린생활시설B동 제2층 제203호

* 사용승인일: 2022년 12월 1일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총층수: 지하1층 / 지상3층

1.2. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 인접도로: 물건지 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권: 화곡1주택재건축정비사업조합 (보존) → 백종걸 (매매 이전)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (2024.03.14. 접수, 30억원)

* 근저당: 주식회사씨엠지제약 (2025.04.23. 접수, 3억원)

* 압류: 수원세무서장 (2025.12.02. 접수)

* 임의경매개시결정: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (2026.05.08. 접수, 채권액 약 27.4억원)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2024.03.14. 접수)으로, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 약 33억원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 어떠한 권리(대항력 등)를 가지고 있는지 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (물건명세서 상 '공실임'으로 기재되어 있어 점유자가 없을 가능성이 높으나, 그래도 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 신축급 근린상가로, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설들이 혼재하고 있어, 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

* 2022년에 사용 승인된 건물로 시설 경쟁력이 있는 편입니다.

* 인근 지역의 임대 시세를 고려할 때, 유사 면적의 상가에서 월세 100만원 내외의 임대 수익이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 공항 관련 시설(중요시설물보호지구), 대공방어협조구역 등이 지정되어 있으나, 이는 직접적인 혐오시설의 존재를 의미하지는 않으며, 해당 지역에 건축 및 개발 규제가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본 물건지가 속한 지역은 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 사업 등 도시계획 변경에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다. 사업 진행 여부 및 시기에 따라 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 규제 사항:

* 주요 규제로는 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역 등이 존재합니다. 이로 인해 건축 행위나 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정도 있으나, 본 물건의 용도(근린상가)와 직접적인 관련성은 낮을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 물건명세서 상 '공실'로 기재되어 있어 점유자가 없을 가능성이 높으나, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 최종 점유 관계 확인이 중요합니다.

* 다수의 채권: 등기부상 채권 총액이 약 33억원에 달하여, 향후 해당 지역의 부동산 시장 침체 시 경매 절차에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 2022년 준공된 신축급 근린상가입니다.

* 역세권 입지와 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 정비구역 지정, 공항 관련 각종 규제, 미확인 임대차 관계(현재 공실 예상) 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 명도 및 권리 관계를 철저히 파악한 후 투자를 결정해야 합니다.

* 장기적으로는 지역 재정비 사업 추진 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 5호선 화곡역 인근으로 뛰어난 교통 접근성.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 시설 노후화 우려가 적음.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 주택가 밀집으로 근린상가로서의 가치 높음.

* 미래 가치 상승 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 지역 개발 기대 효과.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 305,000,000원

* 본 물건은 신축급 상가로서 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변 배후 수요가 풍부합니다. 그러나 정비구역 지정, 공항 관련 규제, 임대차 관계 미상(현재 공실 예상) 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 유사한 상가의 임대 시세를 고려할 때, 적정 수익률을 확보하기 위한 매입가는 감정가 대비 다소 할인된 수준에서 형성될 수 있습니다.

* 주변 지역의 상가 경매 낙찰가율 및 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 매입가는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 예상됩니다.

* 제시 입찰가: 250,000,000원 ~ 275,000,000원. (이는 초기 제안이며, 현장 조사 및 최종 시세 분석을 통해 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.