나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [5] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (주)OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제405호

용도: 근린상가

토지 면적: 17.77㎡ (약 5.37평)

건물 면적: 62.72㎡ (약 18.97평)

감정가: 437,000,000원

1.3. 건물 개요

건물명: KM TOWER

주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 (가산동)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 4층, 지상 19층

총 호수: 207호

사용승인일: 2023년 1월 19일

건물 주요 용도: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "서울가산디지털우체국" 남서측 인근입니다.

주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 활발한 산업 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근에는 마리오아울렛, W-MALL 등 대형 쇼핑몰과 다수의 식당, 카페, 은행 등 직장인들의 편의를 위한 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근 지역을 분석한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있습니다.

도보 거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이는 출퇴근하는 직원 및 방문객들에게 큰 장점입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2025년 5월 14일 접수된 국민은행 근저당권(을2)입니다.

본 경매로 인해 근저당권, 가압류(하나카드, 김진선, 한국인터넷진흥원, 김상균 외 1명, 신한은행), 임의경매개시결정(본건) 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

주의: 1토지(을구26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자: 금천구)가 별도로 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 해당 권리의 정확한 내용과 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)의 핵심 지역으로, 다수의 지식산업센터와 IT 기업, 연구 시설 등이 밀집해 있습니다.

상대적으로 젊은 직장인 인구가 많아 배후 수요가 탄탄하며, 평일 유동인구가 매우 높습니다.

4.2. 업종 분석

건물 용도가 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터 등으로 복합적인 기능을 수행하고 있어, 다양한 업종의 임차 수요가 존재합니다.

인근에 위치한 서울가산디지털우체국 등 공공시설 및 상업시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

인근에 다양한 식음료 매장, 서비스 시설, 은행 등이 입점해 있어 직주근접 상권의 이점을 누리고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내외에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

주요 편의시설로는 마리오아울렛, W-MALL 등 대형 쇼핑몰과 다양한 금융기관, 병원, 식음료 매장 등이 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 교육 및 의료 시설 접근성은 보통 수준이나, 가산디지털단지 내 직장인들의 생활 편의를 지원하는 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권(금천구)의 존재입니다. 이는 향후 건물 및 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계 및 임차인 보증금/차임 정보가 미상이므로, 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받으며, 특히 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내에 있어 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도의 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최신 준공된 현대적인 건물(KM TOWER) 내 위치하며, 가산디지털단지라는 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 잠재력이 높은 자산입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권, 복잡한 권리관계(유동화, 공동담보), 미상 임대차 정보 등은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구하는 주요 요인입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 수익성 분석 및 명확한 권리 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

활발한 산업단지 내 위치: G밸리의 중심부로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

현대식 건물: 2023년 준공된 KM TOWER 내 최신 시설로 높은 임대 경쟁력 보유.

뛰어난 교통 접근성: 가산디지털단지역 인접으로 직주근접 장점 극대화.

복합 용도의 유연성: 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 437,000,000원입니다.

현재 파악된 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

다만, 등기부채권 총액이 7,557,772,454원에 달하며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 본 물건의 실질 가치와 향후 활용 방안에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 인수되는 구분지상권으로 인한 제약 사항 및 예상 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.