나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [12] 서울특별시 금천구 독산동 1006-137 지오빌 제101동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (12)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-137 지오빌 제101동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 307,000,000 원

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

토지지분: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태 및 인접 도로

본건은 공동주택 건부지 등으로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 본건은 대표지번 기준으로 토지거래허가구역에 해당하므로, 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2020년 11월 03일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 3,046,000,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황

- 소유권 보존, 이전, 매매 관련 권리: 모두 말소 예정입니다.

- 주택임차권 (을3): 2021년 05월 14일 접수, 권리금액 255,000,000원, 말소 예정입니다.

- 가압류 (갑4): 2020년 11월 03일 접수, 권리금액 3,046,000,000원, 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

- 압류 (갑8): 2026년 03월 18일 접수, 금천구(서울특별시), 말소 예정입니다.

- 임의경매 (갑9): 2026년 05월 20일 접수, 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정, 말소 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (승계인, 이형섭)

- 보증금: 255,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-04-08

- 확정일자: 2019-03-19

- 대항력: 없음

주의사항: 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 본 건은 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 독산동은 주거지역으로, 주변에 다세대 주택과 연립 주택 등이 밀집해 있으며, 이를 지원하는 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 최근 인근 지역에서 거래된 다세대 및 연립주택의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 주택은 약 3억 2천 5백만원에서 4억 4천만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 수준과 비교했을 때 시장에서의 거래 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 내부

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 해당 동(101동)에는 승강기가 설치되어 있습니다.

* 기타

이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰 등에 의존하여 정보를 파악했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 명의로 소유권 이전 시 관할 지자체의 허가를 취득해야 하는 행정 절차가 요구됩니다. 이는 계약 이행 과정에서 추가적인 시간과 노력을 필요로 할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 채권 회수를 위한 일반 경매와 달리, 자산 분할 등을 목적으로 하는 형식적 경매이므로, 경매 목적과 절차를 명확히 인지할 필요가 있습니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인의 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 구조나 상태가 건축물대장 등 공부와 다를 수 있으며, 이에 대한 보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 주의사항에서 명확히 '임차보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 이러한 조건 변경에 대한 이해관계인의 동의 및 절차 진행 상황을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2026타경5212호 사건으로, 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택입니다. 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 감정가는 3억 7백만원입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 특히 주택임차보증금에 대한 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건으로 매각이 진행되기 때문에, 매수인은 권리관계가 매우 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 내부 확인 불가 사항은 계약 시 유의해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 권리관계의 명확성과 임차보증금 인수 부담이 없다는 점에서 매력적인 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인한 추가 비용 발생 가능성 없음.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 독산동 지역의 주거 환경 및 교통망 고려 시 실거주 또는 임대 수익 확보 용이.

* 형식적 경매의 특성: 자산 분할 목적의 경매로, 경쟁률이 비교적 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 실거래가 사례를 분석한 결과, 유사한 면적대의 물건이 약 3억 2천 5백만원에서 4억 4천만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 39.72㎡(약 12.02평)에 해당하며, 건물 준공 연도가 2015년경임을 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점, 그리고 형식적 경매의 특성을 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 10~15% 정도의 상승 여력을 예상할 수 있습니다.

이에 본건의 최적 예상 입찰가는 약 320,000,000원으로 산정됩니다. 다만, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.