나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [9] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제409호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (9)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제409호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 388,000,000원

* 토지면적: 16.60㎡ (약 5.02평)

* 건물면적: 58.59㎡ (약 17.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도가 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, 사용승인일은 2023년 1월 19일입니다. 외벽은 커튼월 및 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

* 이용 상태: 공부상 본 건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식산업센터)으로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 본 건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을2, 국민은행 근저당 (접수일자: 2025-05-14, 권리금액: 5,184,000,000원)

* 경매개시결정:

* 갑10, (주) 임의경매 (접수일자: 2026-04-15, 권리금액: 4,487,482,989원)

* 기타 권리 현황:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-03-24)

* 하나카드 가압류 (접수일자: 2025-10-23, 권리금액: 72,191,976원)

* 김진선 가압류 (접수일자: 2026-01-07, 권리금액: 73,174,316원)

* 한국인터넷진흥원 가압류 (접수일자: 2026-01-14, 권리금액: 741,000,000원)

* 김상균외 1명 가압류 (접수일자: 2026-02-11, 권리금액: 280,055,069원)

* 신한은행 가압류 (접수일자: 2026-04-08, 권리금액: 127,226,787원)

* 한국인터넷진흥원 가압류 (접수일자: 2026-07-14, 권리금액: 1,080,124,306원)

* 상기 권리들은 모두 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 7,557,772,454원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 1토지 (을구 26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자: 금천구) 별도 등기 있음. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 권리이므로 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 참고사항:

* 4층 각 세대는 호수 기재가 없으며, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 사무실 및 휴게실로 이용 중임.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 서남부의 대표적인 산업 및 업무지구인 가산디지털단지에 위치하고 있습니다.

* 주변으로 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 서울가산디지털우체국이 인근에 위치하며, 가산디지털역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많고 IT, 패션 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있어 활성화된 비즈니스 환경을 제공합니다.

* 인근에 마리오아울렛, 현대시티아울렛 등 대형 쇼핑몰이 있어 편의성이 높습니다.

* 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 업무 및 산업 시설이 밀집한 지역으로, 특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 다양한 식음료 시설, 쇼핑 시설, 금융기관 등이 단지 내 및 주변에 풍부하게 갖추어져 있어 직주근접의 생활 편의성이 높습니다.

* 업무환경: IT, 제조업, 유통업 등 다양한 분야의 기업들이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 교류가 가능하며, 첨단 산업 클러스터를 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 본 건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으며, 총 채권액이 75억 원을 초과하는 점은 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

* 미확인 임차 관계: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 임차인과의 마찰이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 존재: 매각으로 소멸되지 않는 금천구 명의의 구분지상권이 존재하므로, 이에 대한 정확한 파악과 인수 부담을 고려해야 합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 물건의 특성상 채권단의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행 과정에서 변동성이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 특정 대상자(외국인 등)에게는 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있어, 매수자에 따라 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 가산디지털단지라는 탁월한 입지에 위치한 신축 지식산업센터로, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

* 그러나 75억 원 이상의 높은 채권 총액, 미확인 임차 현황, 금천구 명의의 구분지상권 등 인수 부담 가능성이 있는 권리 존재는 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 따라서 본 물건의 투자를 고려하신다면, 철저한 권리분석과 임장 활동을 통해 명도 가능성, 예상 임대 수익 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 신중한 접근과 정확한 분석만이 성공적인 투자를 보장할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 디지털 산업의 중심지인 가산디지털단지 내 핵심 업무 지구에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 우수한 교통 환경: 가산디지털역(1, 7호선) 도보권으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2023년 준공된 최신 건물로 쾌적한 업무 환경을 제공하며, 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 생활 편의시설: 인근 대형 쇼핑몰, 식당, 은행 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 근무 만족도를 높입니다.

* 시세 차익 가능성: 복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있으며, 이를 활용한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 입찰가 산정은 감정가 외 복잡한 권리관계, 인수 부담 가능성, 미확인 임대차 현황, 향후 명도 과정에서의 변수 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 특히, 75억 원이 넘는 총 채권액과 금천구 명의의 구분지상권은 주요 위험 요인이므로, 이에 대한 분석을 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰 사례 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 잠재적 위험 요소를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준을 보수적인 예상 입찰 범위로 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰 범위: 약 271,600,000원 ~ 310,400,000원

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