나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (10)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크 근린생활시설 제비동 제3층 제304호

용도: 근린상가

감정가: 264,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.8306㎡ (약 6.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

건물지분: 39.3097㎡ (약 11.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독(다가구) 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 상권 분석 자료에 따르면 화곡역 일대는 풍부한 배후 세대를 기반으로 유동인구가 꾸준히 증가하는 지역입니다.

1.1. 1. 주변 환경 및 시설

* 본건 인근 지역은 아파트 단지, 다세대/다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 화곡역은 강서구의 핵심 상권 중 하나로, 지하철 5호선 개통 이후 교통의 중심지로 자리매김하며 유동인구가 증가했습니다.

* 상권은 주로 화곡로와 강서로 교차 지점을 중심으로 형성되어 있으며, 병원, 학원, 은행 등 생활 밀착형 업종이 발달해 있습니다.

* 향후 대장홍대선 개통 예정으로 트리플 환승역이 될 가능성이 있어 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

1.1. 2. 혐오시설 현황

주변 지역의 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역은 과거 서남 물재생센터(하수종말처리장), 음식물 폐기물 시설, 택시 차고지(가스충전소 포함) 등 기피/혐오시설이 다수 분포하고 있다는 뉴스 보도가 있었습니다. 이러한 시설들의 영향 범위와 위치는 지역에 따라 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2024-03-14, 권리금액: 3,000,000,000원). 이보다 먼저 등기된 권리는 경매로 인해 소멸됩니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존 (화곡1주택재건축정비사업조합)

* 소유권이전 (백종걸)

* 근저당 (우리은행): 말소기준권리.

* 근저당 (주식회사 씨엠지제약): 말소 예정.

* 압류 (수원세무서장): 말소 예정.

* 임의경매개시결정 (케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사): 본 경매 사건의 개시 결정 등기.

* 등기부채권 총액: 3,300,000,000원.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있습니다. 이는 권리관계가 없거나, 또는 인수될 수 있는 지상권이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 명시된 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우는 없으나, '임대관계 미상'이라는 점은 물건 명세서 작성 시점(2026-08-28)을 기준으로 실제 점유 및 임대차 관계를 파악하는 데 어려움이 있음을 시사합니다. 공실임으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 화곡역 역세권은 다양한 연령대의 유동인구가 분포하며, 특히 오후 및 저녁 시간대에 학생, 20대, 30~40대 직장인의 비율이 증가하는 특징을 보입니다.

* 업종 분포: 대로변에는 판매, 외식, 대형 매장 등이 집중되어 있으며, 이면부에는 병원, 학원, 은행 등 근린 업종이 자리하고 있습니다.

* 상권 특징: 지역 상권으로서 매출 변동이 크지 않고 꾸준한 편이나, 오피스 상권이나 대학가 상권에 비해 높은 매출을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 주거 밀집 지역 특성상 생활 밀착형 업종(병원, 약국, 학원, 생활용품점 등)은 꾸준한 수요를 확보할 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 본 물건이 속한 지역이 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 도시 환경 개선 및 재개발을 통한 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 아파트, 다세대, 단독 주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 상업 시설: 역세권 주변으로 다양한 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역: '정비구역'으로 지정되어 있어 재개발 사업 진행 시 건물 및 주변 환경 변화가 예상될 수 있습니다. 이는 투자 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 지연 또는 계획 변경 등의 불확실성도 내포합니다.

* 토지이용계획 및 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 인근 지역으로 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호와 관련된 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 조건(외국인, 특정 용도 등) 하에 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: '임대관계 미상' 표기는 현재 점유 상태 및 임대차 계약 내용 파악이 어려운 상태임을 의미합니다. 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생하거나, 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 물건명세서에 '공실임'으로 기재되어 있으나, 이 또한 경매 시점까지 변동될 가능성이 있습니다.

* 건축물 사용승인일: 2022년 12월 1일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 건물 자체의 노후화보다는 위에서 언급된 지역적 특성 및 규제가 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 근린생활시설로, 풍부한 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권 내에 자리하고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 정비구역으로 지정되어 향후 개발 가능성도 기대할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다만, 공항 관련 지구 지정, 대공방어협조구역, 토지거래 허가구역 지정 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 '임대관계 미상' 및 '공실임'으로 표기된 부분은 실제 명도 및 임대차 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. '정비구역' 지정은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 관련 사업 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 풍부한 주거 밀집 지역을 기반으로 근린상가로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 도시 개발 기대감: '정비구역' 지정으로 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 대한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 상태의 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 외에 유사 물건의 실거래 사례, 주변 상권의 임대 시세, 향후 개발 가능성, 명도 및 권리관계 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 전문가의 추가적인 컨설팅을 통해 상세한 권리 분석, 현장 조사, 시장 가치 평가 등을 진행한 후 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.