나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제301호 근린상가 경매

서울특별시 강서구 화곡로31다길 20 우장산숲아이파크, 근린생활시설 제비동 제3층 제301호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경5034(서울남부지방법원 경매15계). 감정가 178,000,000원, 최저가 142,400,000원. 매각기일은 2026-11-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 5034 [7]
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제301호
도로명주소	서울특별시 강서구 화곡로31다길 20 우장산숲아이파크, 근린생활시설 제비동 제3층 제301호
용도	근린상가
건물명	우장산숲아이파크근린생활시설
매각기일	2026.11.04
관할법원	서울남부지방법원 경매15계 (02-2192-0054)
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), (접함)공원, 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, (접함)제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 정비구역, 제2종일반주거지역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)어린이공원, (접함)공공청사, (접함)지구단위계획구역

서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제301호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.23㎡ (4.00평)
건물면적	27.29㎡ (8.26평)

금액

감정가	178,000,000원
최저가	142,400,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	14,240,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.01	178,000,000원	유찰
2차	2026.11.04	142,400,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 &apos;화곡역(서울지하철5호선)&apos; 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.
인접 도로상태등: 본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역: 서울지하철 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 지구단위계획구역

* 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 정비구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 3.권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 화곡1주택재건축정비사업조합 (2024-01-09)

* 소유권 이전: 백종걸 (2024-03-14, 매매)

* 말소 기준 권리: 우리은행 근저당권 (2024-03-14, 3,000,000,000원)

* 기타 권리:

* 주식회사 씨엠지제약 근저당권 (2025-04-23, 300,000,000원, 말소)

* 수원세무서장 압류 (2025-12-02, 말소)

* 본건 임의경매 개시 결정: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (2026-05-08, 2,741,088,653원)

* 등기부채권 총액: 3,300,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상세 내용 없음)

* 본 건은 말소 기준 권리보다 후순위인 근저당권, 압류 등이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 법정지상권 등 별도의 부담이 없는 한 등기부상 권리 관계는 소멸됩니다. (단, 지상권에 대한 상세 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 현재 임대 관계는 미상으로 확인되며, '공실임'이라는 참고사항이 있습니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우, 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 현황과 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 4.상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

* 본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건물로서 우장산숲아이파크 내 근린생활시설B동 3층 301호에 해당합니다.

* 전용면적은 27.29㎡ (약 8.25평)입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 12월 01일 사용승인되었습니다.

4.2. 주변 상권 특징

* 본건은 화곡역 북측 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 주변에 아파트단지, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화 가능성이 있으나, 경쟁 또한 존재할 수 있습니다.

* 네이버페이 부동산 정보에 따르면, 화곡동 주변에는 버스정류장, 지하철역, 학교, 병원, 마트, 편의점 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

5. 5.생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* 지하철 5호선 화곡역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 주거 밀집 지역과 상업 시설로 인해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

* 주변 지역에 대한 지도 서비스 및 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 항공 관련 규제 및 군사 작전상의 제한이 있을 수 있습니다.

6. 6.잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 공항 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 및 군사 관련 규제가 존재합니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 등기부상 총 채무액(33억원)이 감정가(1억 7,800만원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 및 임대 관련

* 임대차 현황이 미상이며, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계 파악이 어렵습니다.

* '공실임' 표기는 현재 비어 있음을 나타내지만, 명도 과정에서 점유자가 나타나거나 임대차 관계 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 7.종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 우장산숲아이파크 근린생활시설 제비동 제3층 제301호입니다. 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 및 상업 시설과의 혼재로 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나, 토지이용계획 상 다수의 제한 사항(공항 보호지구, 정비구역 등)이 존재하며, 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 매우 높아 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됩니다. 또한, 임차인 현황이 불명확하고 '공실임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계, 명도 가능성 및 예상 명도 비용에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 8.투자 포인트

* 화곡역 역세권의 우수한 교통 접근성.

* 비교적 최근에 사용승인된 신축 건물.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 가능성.

* 높은 채무 총액으로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있는 가능성 (단, 이는 잠재적 리스크 요인이기도 함).

9. 9.예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사 및 분석이 선행되어야 합니다.

* 정확한 임대차 현황 조사 (점유자, 보증금, 월세, 대항력 유무 등)

* 명도 가능성 및 예상 명도 비용 산출

* 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 및 시세 조사

* 각종 법적 제한 사항이 실질적인 이용 가치에 미치는 영향 평가

* 정비구역 사업 진행 현황 및 예상 효과 분석

위의 조사 결과를 바탕으로, 보증금 인수 여부, 명도 비용, 잔금 납부 능력, 목표 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상인 경우, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됩니다.1.물건 기본정보