나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (8)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제302호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 173,000,000원

토지면적: 12.86㎡ (약 3.9평)

건물면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

건축년도: 2022년 12월 01일 (사용승인일)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

입지조건

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡역(서울지하철 5호선)' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

도로: 본건은 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2024년 3월 14일 접수)

매각 후 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 주식회사 씨엠지제약 근저당권 (을2)

* 수원세무서장 압류 (갑3)

* 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (갑4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 명시되지 않은 권리 존재 가능성은 별도 확인 필요)

총 채무액: 3,300,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근 주요 시설: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리합니다.

혐오시설: 본 건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)에 해당하여 김포공항 인근 지역입니다. 일반적으로 인근에서 혐오시설이 집중적으로 보고된 바는 없습니다.

5. 생활정보

생활정보

5. 생활정보

주거/상업 환경: 근린생활시설 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 편의성: 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 경매로 진행되어 권리관계가 복잡할 수 있으며, 채권 총액이 높습니다.

* 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한사항이 다수 존재합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련, 특정 기간) 등으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필수적입니다.

* 물건명세서 상 '공실임'으로 기재되어 있어, 입찰 후에도 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 지하철 5호선 화곡역 인근 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 유동화물건 및 공동담보 경매로 진행되며 채권 총액이 매우 높은 점이 특징입니다. 현재 공실 상태이며 임차인 현황이 미상으로 파악되어 추가적인 현장 조사 및 권리관계 확인이 중요합니다. 또한, 공항 관련 구역 지정 등 다양한 개발 및 보호 규제가 존재하므로, 향후 개발 가능성 및 건축 관련 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 입지로 잠재적 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 2022년 준공된 건물로 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 낙찰 사례, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 제반 규제 사항 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 미상인 임차인 관련 불확실성은 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 현재 감정가는 173,000,000원이지만, 본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.