나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (4)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크 근린생활시설 제비동 제2층 제201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

* 토지지분: 13.231499999999999㎡ (약 4.00평)

* 건물면적: 27.29㎡ (약 8.26평)

* 건물지분: 27.2941㎡ (약 8.26평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항

* 정비구역, 유동화물건, 공동담보

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 우장산숲아이파크

* 사용승인일: 2022년 12월 01일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층: 지상2층 (총 3층 건물 내)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 화곡역은 향후 대장홍대선 환승역으로 계획되어 있어 미래 교통 여건 개선이 기대됩니다.

2.3. 주변 시설

* 주변에 한국폴리텍I대학 강서캠퍼스, 강서대학교, 메가박스 화곡 등이 위치하고 있습니다.

* 상권 분석에 따르면 화곡동은 주거지와 관공서, 학교가 인접한 복합상권이며, 강서구청 상권과 화곡역 역세권 상권이 주요 지역으로 형성되어 있습니다.

* 생활 밀착형 및 소비형 아이템 모두 수요가 있으며, 20~40대까지 폭넓은 소비층을 확보하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 최초 등기: 2024년 01월 09일, 소유권보존 (화곡1주택재건축정비사업조합)

* 소유권 이전: 2024년 03월 14일, 매매 (백종걸)

* 말소기준권리: 2024년 03월 14일, 근저당권 (우리은행, 3,000,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 근저당권: 우리은행 (3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사씨엠지제약 (300,000,000원)

* 압류: 수원세무서장

* 압류: 강서구(서울특별시)

* 임의경매: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (2,741,088,653원) - 본 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 3,300,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당사항 없음 (물건명세서상 기재)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 화곡동은 서울 강서지역의 대표적인 상권으로, 풍부한 배후수요와 유동인구를 바탕으로 성장 잠재력이 높은 지역입니다.

* 저밀도 아파트와 인근 지역의 재개발로 인해 강서지역 최대 상권으로 발돋움할 전망입니다.

* 지하철 5호선 화곡역 개통 이후 역세권 상권이 형성되었으며, 강서구청 상권과 함께 주요 상권으로 기능하고 있습니다.

4.2. 업종 분포 및 소비층

* 생활 밀착형 업종과 소비형 업종이 뚜렷하게 구분되며, 다양한 업종이 조화를 이루고 있습니다.

* 20대부터 40대까지 폭넓은 소비층을 확보하고 있으며, 주부, 학생, 직장인 등 다양한 연령대의 유동인구가 유입됩니다.

* 주변 재개발 및 마곡지구 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화가 더욱 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 화곡역(5호선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 인근에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 향후 화곡역세권 개발 사업 등이 예정되어 있어 주거 및 상업 환경 개선이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 정비구역 (도시 및 주거환경정비법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

6.2. 정비구역 관련 사항

* 본 물건 소재지는 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비사업 진행 시 토지 또는 건물에 대한 권리 변동 가능성이 있습니다.

* 최근 화곡동 일대에 모아타운 관리계획안이 서울시 심의를 통과하는 등 적극적인 도시 정비 사업이 추진되고 있습니다.

* 이러한 정비 사업은 지역 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정 및 결과에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 유동화물건 및 공동담보

* 본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조 및 담보 설정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 참고사항

* 본 물건은 현재 공실 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 근린상가로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 접근성이 우수합니다. 주위는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 배후 수요와 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 최근 주변 지역의 활발한 재개발 및 모아타운 사업 추진은 향후 지역 가치 상승을 기대하게 합니다.

권리 관계상 다수의 근저당 및 압류가 존재하나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 합니다.

주요 리스크 요인으로는 정비구역 지정으로 인한 향후 사업 진행 가능성 및 불확실성, 그리고 유동화물건 및 공동담보 관련 복잡한 채권 관계를 들 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로 이에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과의 인접성으로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

* 배후수요 풍부: 주거 밀집 지역 및 복합 상권으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 지역 개발 호재: 화곡동 일대 모아타운 및 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 소액 투자 가능: 감정가 대비 비교적 낮은 금액으로 투자를 고려해볼 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 197,000,000원을 기준으로, 권리 관계, 물건 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 시장 상황 및 권리 관계를 반영한 가격으로 볼 수 있습니다. 다만, 본건은 정비구역 지정, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 특수 물건 정보를 포함하고 있어, 입찰 전 상세한 현장 조사와 전문가의 추가적인 분석이 필수적입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금이 없으므로(합계 0원), 감정가 대비 80% ~ 120% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 하지만, 해당 범위 내에서도 현장 임장 및 권리 분석 결과에 따라 최적의 입찰가는 달라질 수 있습니다. 따라서, 본 보고서 상의 예상 입찰가는 참고용으로만 활용하시기 바라며, 최종 결정은 철저한 사전 조사 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.