나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 제2종근린생활시설로, 서울남부지방법원 2026타경5034 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 건물 사용승인일은 2022년 12월 1일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

* 토지 지분: 20.5381㎡

* 건물 면적: 47.11㎡ (약 14.25평)

* 건물 지분: 47.1105㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철 5호선)' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 단독(다가구) 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 우리은행 근저당권(말소), 주식회사 씨엠지제약 근저당권(말소), 수원세무서장 압류(말소), 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 근저당권(말소) 등이 존재했으나 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 우리은행 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 3,300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-09-17

* 배당신고일자: 2026-08-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않습니다. 권리분석 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내 근린상가로, 아파트 단지와 주택가에 둘러싸여 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 인근 지역은 화곡역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달해 있으며, 유동 인구가 많아 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용할 수 있으며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 상업 시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건물의 소재지 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 및 군사시설 보호구역 등이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

* 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용계획상 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 12월 사용승인)입니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역 내 근린상가로 배후 수요가 예상됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰 후 권리 행사에 제약이 적습니다.

* 토지이용계획상 규제가 존재하나, 지역 개발 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 근린생활시설로, 지하철 역세권에 위치하며 주변 배후 수요가 풍부한 점이 강점입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 공항 보호 구역 등 토지 이용상의 제한 사항과 정비구역 지정 여부에 따른 향후 사업 진행 방향 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 758,000,000원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금이나 권리가 없는 것으로 분석되므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 동향, 본 물건의 잠재적 가치, 그리고 유사 물건의 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.