나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5257 [2] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 지1층비151호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정1동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 옥정지구내로서 본건과 유사한 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 지1층 비150호 및 비151호로서 외 벽 - 커튼월 및 복합판넬마감 등 내 벽 - 인테리어마감 등 바 닥 - 콘크리트마감 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 및 승강기설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형인 토지로서 지식산업센터(도시형공장), 제1,2종근린생활시설, 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 사방으로 도로와 접하고 동측의 주출입구를 통해 지식산업센터내로 출입하고 있으며 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 987-1번지에 위치한 양주옥정듀클래스Ⅰ 지식산업센터 내 지1층 비151호입니다. 건물은 2022년 7월 27일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 5층 규모입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

해당 호실의 전유 면적은 건물 약 94.16㎡ (약 28.48평)이며, 토지 지분은 약 38.86㎡ (약 11.76평)입니다. 본 물건의 감정가는 227,000,000원입니다.

1.3. 매각대상 및 경매개요

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 국OOO이며, 사건번호는 의정부지방법원 2025타경5257 (2)입니다.

1.4. 건물 상세 정보

본 건물은 지식산업센터, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합 용도로 이용 가능합니다. 본 경매 대상인 B151호는 지하 1층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, "옥정1동 행정복지센터"의 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 옥정지구 내로서, 본건과 유사한 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 또한, 본건 토지는 사방으로 도로와 접하고 있으며, 동측의 주출입구를 통해 지식산업센터 내부로 출입할 수 있어 도로 상태가 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 주요 권리로는 근저당권(국민은행, 504,000,000원), 가압류(서울신용보증재단, 10,833,345원), 임의경매(국민은행, 430,082,664원), 압류(양주시) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 6일에 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 등기인 가압류, 임의경매, 압류는 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부채권 총액은 514,833,345원이며, 매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분으로, 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 언급은 없으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김한규

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 9월 1일

* 배당신고일자: 2026년 1월 26일

* 대항력: 없음

본 건에는 김한규 임차인이 거주 중이나, 대항력이 없습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 6,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 배당신고일자가 있으나 대항력이 없어 배당을 받지 못할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본건이 소재한 양주 옥정지구는 신도시 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역으로, 다수의 주거단지와 상업, 업무시설이 함께 개발되고 있습니다. 다양한 근린생활시설 및 대규모 상업시설이 인근에 위치하여 상권 형성이 비교적 잘 되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변에 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 또한 본건과 유사한 지식산업센터 및 업무시설이 밀집해 있어 해당 시설 종사자들을 통한 배후 수요 확보도 기대할 수 있습니다. 옥정1동 행정복지센터가 인접해 있어 공공 이용자 수요 또한 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 옥정1동 행정복지센터가 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 옥정지구 내 중심상업지구에 대규모 상업시설, 마트, CGV, 스타벅스 등 다양한 편의시설이 가깝게 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보 거리에 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. (예: 옥정호수초등학교)

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 환경은 옥정지구 내에서 계획적으로 조성된 지역으로, 옥정호수공원, 옥정생태숲공원 등 녹지 공간이 풍부하게 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 도시 개발 과정에서 추가적인 시설 입주 가능성은 항상 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

지식산업센터의 특성상 경기 변동이나 지역 내 공급 물량 증가에 따라 공실률이 발생할 수 있습니다. 옥정지구 내 유사 물건들의 임대 현황 및 공실률을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 규제 및 제한

본 토지는 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 장기적인 자산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 규제를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 불확실성

감정평가서 요약 상 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 물건의 정확한 임대 조건이나 실제 임대 수익률에 대한 파악이 다소 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 신축급 지식산업센터 내 호실로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 옥정지구 내 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있으며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 지식산업센터의 공실 위험 및 향후 지역 개발에 따른 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 비교적 최신 건물로 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 옥정지구 개발 호재: 향후 지역 발전 가능성과 더불어 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지 및 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 다목적 활용 가능: 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 227,000,000원입니다. 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이며, 임차인 김한규의 보증금 6,000,000원 또한 대항력이 없어 낙찰자가 부담하지 않습니다.

이에, 향후 지역 개발 현황, 주변 시세, 공실 위험 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 181,600,000원 ~ 204,300,000원 (본 범위는 잠정적인 것으로, 현장 조사 및 심층적인 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.