나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경110719 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 65-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2023.08.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 “봉천초등학교” 서측 인근에 위치에 위치함.

교통상황

인근 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 자루형 토지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 인도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 여부는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) : 세멘벽돌조 및 벽돌조 스라브 위 기와지붕 지하1층/지상2층건으로서,
외벽 : 석재타일 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루 마감 등,
창호 : 알루미늄 창호 등임.

기호 다) : 세멘벽돌조 스라브지붕 단층건으로서,
외벽 : 시멘트 마감 등,
내벽·바닥 : 미상임.

이용상태

기호 가)
지하1층 : ‘창고(보일러실)’로 이용중임.
1층 : ‘주택(방3, 주방2, 거실, 화장실, 현관)’으로 이용중임.
2층 : ‘주택(방3, 주방, 거실, 화장실, 현관)’으로 이용중임.

기호 다)
단층 : ‘변소’로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비 갖추고있음.

부합물 및 종물

해당 사항 없음.

공부와의 차이

기호 가)의 2층은 등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하여, 일반건축물대장상 면적을 기준하였으며, 기호 나) 창고는 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 여부는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경110719 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 65-29

물건종별: 단독주택

감정평가액: 826,952,490원

토지면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

건물면적: 67.93㎡ (약 20.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 “봉천초등학교” 서측 인근에 위치합니다.

토지형태: 인접 토지와 등고평탄한 자루형 토지입니다.

도로상태: 본 건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 인도와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호한 편입니다.

교통상황: 인근 제반 간선도로 상황은 보통 수준으로, 대중교통 이용 및 차량 이동에 큰 불편은 없을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울중앙지방법원 2023타경110719호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 2023년 7월 31일자 소선화 가압류 결정(2023카단821622)이 말소기준권리입니다.

소멸예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(가압류, 강제경매 등)은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (예: 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑9 등기)

인수 예정 권리: 통상적인 경매 절차에 따라 소유권은 매수인에게 이전되며, 법원 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 표기되어 있으나, 등기부상 지상권 내역은 확인되지 않아 일반적인 권리 소멸로 간주합니다.)

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 박홍숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-11-23

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이지만 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인: 이창원

보증금: 100,000,000원 (1억원)

차임: 0원

전입일자: 2011-12-02

확정일자: 2021-02-22

배당신고일자: 2023-08-25

대항력: 있음

비고: 1억원 상당의 보증금을 예치하고 있으며, 대항력을 갖춘 임차인입니다. 배당표 확정 후 해당 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (시스템 상 표기된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 위 이창원 임차인의 보증금 1억원에 대한 인수 가능성은 반드시 검토해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본 건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 인근에 봉천초등학교가 있어 교육 관련 시설의 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 및 도로망은 보통 수준으로 평가됩니다. 상세 상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 봉천초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변에 대한 추가적인 규제 사항 확인이 필요합니다.

생활편의: 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 서울시 주거지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크는 대항력을 갖춘 임차인(이창원, 박홍숙)의 존재입니다. 특히 이창원 임차인의 1억원 보증금은 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 명도 과정 및 추가 비용 발생에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

건물 노후화: 1972년에 건축된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

공부와의 차이: 건물 2층 면적(등기부 44.43㎡, 건축물대장 44.63㎡)이 상이하며, 창고(기호 나)는 소재 불명으로 확인되었습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 불편을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 용도지역 및 관련 규제 사항을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 대지면적 102㎡의 단독주택입니다. 1972년 건축되어 노후화되었으나, 30평대의 대지는 향후 건축 행위를 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 1억원 보증금 보유)의 존재는 명도 및 금전적 위험을 동반하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 감정가(약 8.27억원)는 주변 다세대 주택 시세 대비 높게 책정된 경향이 있으나, 단독주택으로서의 대지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대지 면적의 잠재력: 102㎡의 대지면적은 재건축, 신축 또는 증축 등을 통해 미래 가치 상승을 도모할 수 있는 중요한 자산입니다.

역세권 인접성 (간접적): 봉천동 일대는 서울 지하철 이용이 용이한 지역으로, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

교육 환경: 봉천초등학교 인근이라는 입지는 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 826,952,490원

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인(이창원, 1억원 보증금)으로 인한 보증금 인수 가능성 등 상당한 리스크가 존재합니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 약 10~15% 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰 가격은 임차인과의 협상 가능성, 배당 예측, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.