나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103272 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치하는 성심빌딩 제
지1층 제비101호외 2개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시
설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 '남부터미널역
'이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지1층 제비101호, 제1층 제101호
및 제1층 제102호로서,(사용승인일 : 2003.06.19)
외벽 : 드라이비트 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일붙임 및 기타 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
본건은 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

본건 기호(2)
본건은 현황 근린생활시설(상호:커먼띵스)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

본건 기호(3)
본건은 현황 근린생활시설(상호:국수마을)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파
트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)
본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및
내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

본건 기호(2),(3)
본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 집합건축물대장상 현황도면,
표준설비, 본건 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하
여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및물건개요

- 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103272 (3)

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

- 감정가: 366,000,000원

- 채권자: 남서울농업협동조합

- 특이사항: 공동담보

1.2. 소재지및건물정보

- 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 1층 102호

- 건물 명칭: 성심빌딩

- 사용 승인일: 2003년 06월 19일

- 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층

1.3. 토지및건물면적

- 토지 면적: 10.26㎡ (약 3.11평)

- 토지 지분: 10.26㎡ (약 3.11평)

- 건물 면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

- 건물 지분: 28㎡ (약 8.47평)

1.4. 기타기본정보

- 용도: 근린상가

- 건축물대장상 주요 용도: 공동주택(다세대주택), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

- 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

- 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

- 본 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

- 인근에 버스 정류장이 소재하며, 근거리에는 지하철 3호선 '남부 터미널역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상황

- 본 건물 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

- 본 물건은 남서울농업협동조합의 임의경매로 진행 중입니다.

- 등기부채권 총액은 418,800,000원이며, 이는 초기 근저당권들의 합계액입니다.

- 말소기준권리는 2016년 07월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (118,800,000원) 입니다.

3.2. 임차인현황

- 임차인: 김선미 (성함은 김 으로 표기)

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 1,200,000원

- 전입일자/사업일자: 2017-06-15

- 확정일자: 2017-06-15

- 배당신고일자: 2025-07-23

- 대항력: 없음 (본건 102호에 대한 내용으로, 인수 보증금은 0원입니다.)

3.3. 말소기준권리및소멸예상권리

- 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2016-07-15)

- 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (을3, 을4, 을5, 갑3)

3.4. 인수및말소되지않는권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및현황

- 본건은 공부상 근린생활시설이나, 현황 기호(1) (102호)는 공실 상태입니다.

- 본 건물 내 다른 호실(기호(2), (3))은 근린생활시설로 이용 중입니다. (상호: 커먼띵스, 국수마을)

- 주변은 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 지역상권특성

- 서일초등학교 및 남부 터미널역 인근 지역으로, 유동 인구가 있는 편입니다.

- 아파트 단지, 주택가와 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

4.3. 건축물대장상정보

- 성심빌딩은 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 복합 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

- '서일초등학교'가 남서측 인근에 위치합니다.

- 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의시설및교통

- 인근에 버스 정류장이 있으며, 지하철 3호선 남부터미널역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

- 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실현황

- 본건 102호는 현재 공실 상태로, 즉시 입주 또는 임대 사업이 가능하나 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.2. 재확인필요사항

- 감정평가서 상 일부 내용 (임대관계, 내부구조도 등)은 외부 관찰 및 탐문에 의해 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 상이할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장을 재확인하시기 바랍니다.

6.3. 기타제한사항

- 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.3.24. ~ 2025.9.30.)은 이미 만료되었습니다. 따라서 해당 허가구역 관련 제한은 적용되지 않습니다.

6.4. 혐오시설유무

- 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

- 본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지에 위치한 근린상가 점포입니다.

- 지하철 3호선 남부 터미널역을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 좋습니다.

- 권리상 인수 부담이 없으며, 본건 102호는 공실 상태로 직접 활용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 감정가 대비 시세 비교 및 현장 조사를 통한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자포인트

- 우수한 역세권 입지 (3호선 남부 터미널역)

- 풍부한 배후 수요 (주변 주거 및 상업 밀집 지역)

- 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인, 모든 후순위 권리 소멸)

- 즉시 활용 가능한 공실 상태

- 서울 서초구라는 지역적 가치 상승 잠재력

9. 예상입찰가

- 본 물건의 예상 입찰가는 법률적으로 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 366,000,000원을 기준으로 시장 가치, 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

- 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰 사례를 참고하여, 본건의 적정 가치를 판단한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

- 통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 유찰 횟수 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

- 보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준인 약 311,100,000원부터 시작하여, 투자 목표 수익률 및 주변 시세를 고려한 상한선을 설정하여 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예시이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.