나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경116427 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 95-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2023.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "행운동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(서울대입구역, 지하철2호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 및 도로대비 대체로 완경사 내 부정형 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평스라브지붕 2층 다가구주택으로서,

외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등,

내벽 : 몰탈위 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.

창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-기호 ㉠: 옥탑1층 소재 연와조 , 약 18㎡, 창고 등

-기호 ㉡: 옥탑1층 소재 판넬조 , 약 7.5㎡ 창고

소재하는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

공부상 옥탑1층에 소재하는 물탱크실(연면적제외)은 소재불명으로 평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2023타경116427 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 남부순환로231길 38-5 (봉천동 95-13번지)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

용도는 다가구주택으로, 총 감정가는 1,111,378,200원입니다.

토지 면적은 126.00㎡ (약 38.12평)이며, 건물 면적은 127.97㎡ (약 38.71평)입니다.

건물에는 제시외 면적 25.50㎡ (약 7.71평)의 옥탑 창고 2개(각 약 18㎡, 약 7.5㎡)가 포함되어 일괄 매각됩니다.

채권자는 김OOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

주의사항으로 일괄매각이며 제시외 건물(옥탑 창고)이 포함됨을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "행운동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건의 토지 형태는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 완경사 내 부정형이며, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 노폭 4m 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 확보됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 현재까지 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 1일자 신정훈 씨의 가압류(갑5)입니다.

이후 설정된 가압류(갑6, 갑7, 갑8) 및 강제경매(갑9, 서울중앙지방법원 2023타경116427)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 지상권 개요 등 추가적인 권리 관계는 등기부등본을 상세히 확인해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 있습니다.

이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나, 보증금 전액이 회수 가능한 경우일 수 있습니다. 하지만 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 면밀히 파악하고 대항력 및 보증금 변제 순위를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울대학교와 인접한 봉천동 지역에 위치하며, 배후 주거 단지(다세대, 단독주택)가 풍부합니다.

지하철 2호선 서울대입구역을 중심으로 형성된 상권의 일부에 속해 있어, 유동인구가 꾸준한 지역입니다.

주변에는 행운동주민센터 등 관공서와 함께 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 양호한 편입니다.

인근에 롯데백화점 관악점, CGV 관악 등의 대형 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

주변에는 봉현초등학교, 행현초등학교, 남서울중학교, 서울미술고등학교, 서울대학교 등이 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

교통은 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

편의시설로는 대형마트, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 매장 등이 인근에 다수 분포하고 있어 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물(옥탑 창고)이 포함되어 매각되나, 공부상 옥탑층 물탱크실은 소재 불명으로 평가 제외되었습니다. 이는 현장 확인 및 건축물대장과의 차이점을 명확히 파악해야 할 부분입니다.

건물 구조상 벽돌조 평스라브지붕 2층 다가구주택으로, 사용 승인일이 1996년 5월 16일로 약 30년이 경과한 건물입니다. 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미상으로 인한 임차인의 보증금 및 차임 관련 불확실성은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

토지가 완경사지에 위치하므로, 건물의 증축이나 토지의 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건이 우수하여 임대 수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

제시외 건물 포함 및 일괄 매각 대상이라는 점은 추가적인 활용 가치를 부여할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상, 노후 건물, 공부와의 차이점 등 잠재적 리스크 요소를 가지고 있어, 이에 대한 면밀한 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

현재 설정된 다수의 권리 관계는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 보이나, 세부적인 권리 분석은 전문가와 함께 진행하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역과의 접근성이 뛰어나 임대 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다.

* 다수 임차인 확보 가능: 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 서울대학교 인근 지역은 지속적인 개발 및 수요 증가가 예상되는 곳으로, 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지+건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 종합적인 활용 및 재개발 등의 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,111,378,200원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시세, 시장 상황, 권리 관계, 명도 가능성, 임대 현황, 건물 상태 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 주변 부동산 시세 파악, 임차인 명도 비용 및 예상 임대 수익률 분석 등을 면밀히 진행한 후, 전문가와 상의하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.