나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103272 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치하는 성심빌딩 제
지1층 제비101호외 2개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시
설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 '남부터미널역
'이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지1층 제비101호, 제1층 제101호
및 제1층 제102호로서,(사용승인일 : 2003.06.19)
외벽 : 드라이비트 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일붙임 및 기타 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
본건은 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

본건 기호(2)
본건은 현황 근린생활시설(상호:커먼띵스)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

본건 기호(3)
본건은 현황 근린생활시설(상호:국수마을)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파
트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)
본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및
내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

본건 기호(2),(3)
본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 집합건축물대장상 현황도면,
표준설비, 본건 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하
여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 서초구 서초동 1432-24번지 성심빌딩 내 여러 호실을 포함하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103272 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 1층101호 (총 3개호 일괄매각)

토지면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

토지지분: 15.599999999999998㎡ (약 4.72평)

건물면적: 42.48㎡ (약 12.85평)

건물지분: 42.48㎡ (약 12.85평)

용도: 근린상가

감정가: 555,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남서울농업협동조합 (등기부상 채권자)

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 (사용승인일: 2003.06.19)

본 물건은 성심빌딩 내 지1층 제비101호, 1층 제101호, 1층 제102호 총 3개 호실이 포함됩니다.

- 지1층 제비101호: 공부상 근린생활시설, 현황 공실 상태입니다.

- 1층 제101호: 현황 근린생활시설(상호:커먼띵스)로 이용 중입니다.

- 1층 제102호: 현황 근린생활시설(상호:국수마을)로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 '남부터미널역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 인접 도로상태

본 건물 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 7월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)이며, 채권 최고액은 194,400,000원입니다.

* 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권(을4: 한국홀딩스대부주식회사, 75,000,000원 / 을5: 주식회사렉스자산관리대부, 225,000,000원) 및 임의경매 개시결정 등기(갑3)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

정리될 권리 외에 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2015-05-08

확정일자: 2015-05-08

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-09-19

* 임차인: 임

보증금: 40,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원)

차임: 0원

전입/사업일자: 2015-05-08

확정일자: 2025-07-21

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-09-19

인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합: 임차인 임 은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 특히, 두 번째 임차인 정보의 차임 0원 및 늦은 확정일자는 특이사항으로, 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지 및 주변 환경

서초동 역세권에 위치하며, 주변에 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 서일초등학교 인근으로 교육 시설 접근성도 양호합니다.

* 현재 이용 상태

본건은 총 3개 호실로 구성되어 있으며, 지1층 B101호는 현재 공실 상태입니다. 1층 101호는 '커먼띵스'라는 상호로, 1층 102호는 '국수마을'이라는 상호로 각각 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역은 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 일반적인 도심 지역으로, 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 3호선 남부터미널역과 인접하여 강남 및 시내 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육

단지 인근에 서일초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의 및 공공시설

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 대항력 있는 임차인 임 의 명도 관련 협상이 필요할 수 있습니다. 특히 4000만원 보증금/0원 차임 건의 상세 내용 확인이 중요합니다.

* 건물 노후도

2003년 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 내부 마감재, 설비 등의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 관리

보고 대상인 1층 101호(또는 지1층 B101호)가 공실이므로, 낙찰 후 임차인 유치를 위한 적극적인 마케팅 및 공실 기간 동안의 관리 방안이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한

토지거래 허가구역 지정 기간(2025.9.30.까지) 내 매매 시 허가 절차가 필요하며, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한으로 인한 향후 건축 또는 증축에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 남부순환로 인근의 역세권 근린상가로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

다수의 호실이 일괄 매각 대상이며, 일부는 공실, 일부는 영업 중으로 확인되어 향후 운영 전략 수립이 중요합니다.

안정적인 배후 수요와 역세권의 장점을 바탕으로, 추가적인 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 3호선 남부터미널역을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 매우 좋습니다.

* 안정적인 상권: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상되는 근린상가입니다.

* 권리상 안전성: 모든 후순위 권리가 말소 예정되어 있어 인수 부담이 없습니다.

* 활용도 높은 공간: 현재 일부 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 서초구 지역의 지속적인 도시 정비 및 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 명도 비용, 본건의 현재 상태(내외부 관리 상태, 임차인 명도 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 현장 조사를 통해 산정해야 합니다.

단, 감정가 555,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 낙찰가율은 변동될 수 있으므로, 전문가와의 심층 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.