나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103647 [4] 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 혜화동 소재 ""가톨릭대학교 성신교정"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택 및 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가하며 인근에 지하철 4호선 ""혜화역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로

외벽:벽돌쌓기 마감
창호:샷시창호

이용상태

기호1~4 전부 다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 출입로 부분 폭 약2미터의 계단식 도로로 차량 진출입 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구역) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동성 중ㆍ고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:
1) 기호1 (지하층 비01호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금80,000,000원 차임금 100,000원)
2) 기호4 (4층 401호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금85,000,000원 차임금 100,000원)
2.기타:
-본건은 조분자 지분(지분 5분의 3)의 평가로서 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 구분건물 전체를 기준으로 평가하여 지분비율로 면적사정하여 감정평가액을 결정하였음.

-본건 기호1(지하층 비01호)은 외부표식 101호, 기호2(2층 201호)은 외부표식 301호, 기호3(3층 301호)은 외부표식 401호, 기호4(4층 401)은 외부표식 501호로 되어있음.

-본건 현장조사시 내부구조는 거주인의 부재로 관련 건축물현황도면, 본건 전례, 외부 자료, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103647 (4)

소재지: 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

토지면적(지분): 11.44㎡ (약 3.46평)

토지 제시외면적(지분): 0.00㎡

건물면적(지분): 24.09㎡ (약 7.29평)

건물 제시외면적(지분): 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 종로구 동숭동에 위치하며, 가톨릭대학교 성신교정 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

접근성: 본건까지 차량 진출입이 불가하며, 약 2미터 폭의 계단식 도로에 접해 있어 차량 접근이 매우 어려운 단점이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 30일 접수된 종로세무서의 압류(갑34)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 압류, 강제경매 개시결정 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 보증금 85,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2020.02.27, 확정일자 2020.02.21. 등기부 요약상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

기타 사항: 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 특별매각조건으로 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대학가 및 주거지역에 인접하여 배후수요가 존재합니다. 소규모 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으나, 대형 상업시설과는 거리가 있습니다. 대학로 일대의 문화 및 상업 시설 이용은 용이한 편입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 4호선 혜화역 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 편리합니다.

교육: 가톨릭대학교 성신교정, 동성중ㆍ고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변의 소규모 상가 및 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 부동산이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 관리 및 처분 과정에서 복잡성과 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 임차권 인수: 85,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 실질적인 총 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

* 차량 접근성 불가: 본건까지 약 2미터 폭의 계단식 도로만 접해 있어 차량 진출입이 불가능합니다. 이는 물건의 실사용 가치를 크게 저하시킬 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 건물 내부 표시와 등기사항 혼동 가능성: 감정평가서 상 건물 호수 표기가 실제와 다를 수 있어, 현장 확인이 필수적입니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 직접적인 혐오시설이나 심각한 유해시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았으나, 인근에 공업 시설이 밀집된 지역이 있어 환경 문제 발생 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심(종로구 동숭동)의 역세권이라는 장점과 함께, 소액으로 투자할 수 있는 지분 매각이라는 기회를 제공합니다. 그러나 차량 진출입이 불가능한 극히 낮은 접근성, 8,500만원에 달하는 선순위 임차 보증금 인수, 그리고 지분 매각으로 인한 복잡성 등 치명적인 단점들을 다수 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 리스크를 감수해야 하는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권에 위치한 지분 소액 투자 기회.

* 대학가 인근으로 잠재적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

인수 보증금 (실질적 총 취득 비용에 포함): 85,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 10일, 동숭동 201-49번지 (건축년도 2004년, 전용면적 73.78㎡): 44,500,000원

* 2026년 7월 8일, 동숭동 4-171번지 (건축년도 1999년, 전용면적 43.59㎡): 28,500,000원

분석:

본건의 감정가 63,000,000원은 지분 면적(건물 약 7.29평)에 비해서는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 8,500만원의 임차 보증금 인수 부담이 있어 실제 투자금액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 차량 진출입 불가, 계단식 도로 접함, 지분 매각 등 중대한 하자를 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.