나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103647 [3] 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 혜화동 소재 ""가톨릭대학교 성신교정"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택 및 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가하며 인근에 지하철 4호선 ""혜화역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로

외벽:벽돌쌓기 마감
창호:샷시창호

이용상태

기호1~4 전부 다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 출입로 부분 폭 약2미터의 계단식 도로로 차량 진출입 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구역) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동성 중ㆍ고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:
1) 기호1 (지하층 비01호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금80,000,000원 차임금 100,000원)
2) 기호4 (4층 401호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금85,000,000원 차임금 100,000원)
2.기타:
-본건은 조분자 지분(지분 5분의 3)의 평가로서 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 구분건물 전체를 기준으로 평가하여 지분비율로 면적사정하여 감정평가액을 결정하였음.

-본건 기호1(지하층 비01호)은 외부표식 101호, 기호2(2층 201호)은 외부표식 301호, 기호3(3층 301호)은 외부표식 401호, 기호4(4층 401)은 외부표식 501호로 되어있음.

-본건 현장조사시 내부구조는 거주인의 부재로 관련 건축물현황도면, 본건 전례, 외부 자료, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103647 (3)

소재지: 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 64,200,000원

토지면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

토지지분: 6.864㎡ (약 2.08평)

건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

건물지분: 14.45㎡ (약 4.37평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (60% 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 행사 제한)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 혜화동 소재 "가톨릭대학교 성신교정" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 연립주택 및 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 인근에 지하철 4호선 "혜화역" 및 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 본건까지 차량 진출입은 불가하며, 폭 약 2미터의 계단식 도로로만 접근 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 기호 1~4 전부 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역, 서울도심 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 13일자 대학로새마을금고의 가압류 (갑35)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑35 (가압류)

* 갑38 (압류)

* 갑39 (압류)

* 갑40 (강제경매 개시결정) - 본건 경매를 개시한 권리입니다.

* 갑44 (압류)

* 갑46 (압류)

* 을구에 등기된 임차권 등기 등은 인수되지 않습니다.

* 인수되는 권리:

* 없음. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 대항력있는 임차인의 보증금 또한 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* * 한국토지주택공사 (박경환)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2020-06-16

* 확정일자: 2020-05-11

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

* 비고:

* (주의: 대항력있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 배당 및 낙찰 과정에서 변동 가능성에 대한 재확인이 필요합니다.)

* 기타 사항:

* 본건 감정평가는 전체 구분건물(301호)을 기준으로 하되, 조분자 지분(지분 5분의 3)에 대한 평가입니다.

* 건물 내 일부 호실은 외부 표식과 내부 표시가 다를 수 있습니다 (예: 301호는 외부 401호로 표기).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울 도심, 대학가(혜화역, 대학로) 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 시설: 가톨릭대학교 성신교정, 동성중·고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 다양한 상업시설, 문화시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 지하철 4호선 혜화역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다만, 건물 자체 진입로가 협소한 계단식 도로인 점은 고려해야 합니다.

* 잠재적 임대수요: 대학생, 교직원, 인근 직장인 등 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 가톨릭대학교 성신교정, 동성중·고등학교가 인접해 있어 교육 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 대학로 문화거리와 인접하여 다양한 문화 공연, 식당, 카페, 병원, 쇼핑 시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 번화한 대학가와 가까우면서도 주택가가 형성되어 있어, 문화생활과 주거의 편의성을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 명확한 소유권 행사나 재산 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 결과를 변동시킬 수 있는 요인입니다. (단, 특별매각조건으로 1회 행사 제한 및 미납 시 이후 행사 불가 조건이 붙어 있습니다.)

* 대항력있는임차인: 보증금 8,000만원의 대항력있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 차량 접근 불가: 건물 진입로가 계단식 협소한 도로여서 차량을 이용한 접근이 매우 어렵습니다. 이는 주거 편의성 및 향후 건물 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 상태 및 호실 불일치: 감정평가서상 내부 구조 확인에 있어 거주인의 부재, 외부 자료 참고 등으로 인해 실제와 다를 수 있으며, 외부 표식과 내부 호실이 다를 수 있다는 점은 현장 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 일반적인 수준의 근린생활시설 및 교육시설 외에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (단, 본 보고서 작성 시 상세 지도 검색을 통한 직접적인 혐오시설 확인은 수행되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 지역인 종로구 동숭동에 위치하여 입지적 가치가 높고, 대학가 인근의 탄탄한 임대 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 지분매각으로 인한 권리관계 복잡성, 대항력있는 임차인 존재, 차량 진출입의 어려움 등 명확한 리스크 요인들을 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 낙찰 여부에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 권리 분석, 현장 조사, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 시장 가치와 리스크 요인을 종합적으로 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 도심 입지: 서울 핵심 지역인 종로구에 위치하여, 수요가 꾸준한 대학가 및 업무 지구의 배후 효과를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 유사 면적의 전체 매물 가격과 비교 시, 본건의 감정가는 상당히 낮은 수준으로, 잠재적인 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 대학 및 기관 등으로 인해 소형 주거 공간에 대한 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 향후 재개발 가능성: 노후된 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 장기적으로는 재개발 등 개발 이슈 발생 시 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,200,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 전체 매물이 2억 8천 5백만원에서 4억 4천 5백만원에 거래된 것으로 파악되었습니다.

본건은 전체 건물 및 토지 면적의 60% 지분 매각이므로, 이를 고려한 시장 가치는 감정가보다 높은 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 감정가 대비 110% ~ 130% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 70,620,000원 ~ 83,460,000원

(상기 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 거래 사례를 기반으로 산정한 것이며, 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등 추가적인 변수를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.