나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103647 [2] 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 혜화동 소재 ""가톨릭대학교 성신교정"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택 및 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가하며 인근에 지하철 4호선 ""혜화역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로

외벽:벽돌쌓기 마감
창호:샷시창호

이용상태

기호1~4 전부 다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 출입로 부분 폭 약2미터의 계단식 도로로 차량 진출입 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구역) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동성 중ㆍ고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:
1) 기호1 (지하층 비01호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금80,000,000원 차임금 100,000원)
2) 기호4 (4층 401호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금85,000,000원 차임금 100,000원)
2.기타:
-본건은 조분자 지분(지분 5분의 3)의 평가로서 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 구분건물 전체를 기준으로 평가하여 지분비율로 면적사정하여 감정평가액을 결정하였음.

-본건 기호1(지하층 비01호)은 외부표식 101호, 기호2(2층 201호)은 외부표식 301호, 기호3(3층 301호)은 외부표식 401호, 기호4(4층 401)은 외부표식 501호로 되어있음.

-본건 현장조사시 내부구조는 거주인의 부재로 관련 건축물현황도면, 본건 전례, 외부 자료, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103647 (2)

소재지: 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 2층201호

새 주소: 서울특별시 종로구 동숭4길 54-7 (동숭동)

용도: 다세대주택

감정가: 64,200,000원

토지면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

토지 지분: 11.44㎡ (약 3.46평)

건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

건물 지분: 24.09㎡ (약 7.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층

사용승인일: 1997년 10월 27일

건축면적: 34.19㎡ (약 10.34평)

연면적: 170.95㎡ (약 51.71평)

대지면적: 57.2㎡ (약 17.30평)

건폐율: 59.77%

용적률: 239.09%

2. 입지조건

주위 환경: 서울특별시 종로구 혜화동 소재 "가톨릭대학교 성신교정" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 직접 진출입은 불가하며, 인근에 지하철 4호선 "혜화역"과 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태: 본건으로 진입하는 도로는 폭 약 2미터의 계단식 도로로 차량 진출입이 어렵습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(이화동 일대), 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대학교, 동성중ㆍ고등학교), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(서울성곽), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 토지거래계약에 관한 허가구역, 서울도심으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 물건은 강제경매로 진행되며, 여러 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있어 주의가 필요합니다.

말소기준권리: 대학로새마을금고의 2024년 9월 13일자 가압류(갑36)로, 해당 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부등본상 갑31(주식회사한빛자산관리대부의 강제경매, 21,984,582원), 갑32(고양시일산동구청장의 압류), 갑34(양천세무서장의 압류), 갑35(고양시의 압류) 권리가 "인수"로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 합니다. 특히 갑31은 2천만원이 넘는 금액이며, 다른 압류 건들의 금액은 명시되어 있지 않으나 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 인수 시 주의해야 합니다.

임차인 현황:

* 박혜만: 전입일자 2014년 7월 25일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 특이사항입니다.

* 기호1(지하층 비01호) 및 기호4(4층 401호)에는 각각 임차보증금 80,000,000원, 85,000,000원의 임차권등기가 설정되어 있습니다. 이들 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 대학로 및 혜화역 인근의 교육 및 문화 시설이 밀집한 지역에 위치합니다. 주위 환경이 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 4호선 혜화역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

교육: 가톨릭대학교 성신교정, 동성중ㆍ고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

편의시설: 대학로 인근에 다양한 식당, 카페, 병원, 문화시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 등기부상 "인수"로 기재된 다수의 선순위 권리(강제경매, 압류)가 존재하여, 매수인이 추가적인 재정적 부담을 안게 될 가능성이 높습니다. 특히 2천만원이 넘는 강제경매 채권과 불명확한 금액의 압류 채권 인수 부담이 큽니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인(박혜만)이 존재하며, 추가로 임차권등기가 설정된 임차인들의 보증금 인수 여부 및 대항력 관계가 불확실하여 명도 진행 시 난항이 예상됩니다.

* 지분 매각: 전체 부동산이 아닌 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계에서 재산권 행사에 제약이 있거나 분쟁의 소지가 있습니다.

* 차량 접근 불가: 건물의 주 진입로가 협소한 계단식 도로로 차량 접근이 어려워 생활 편의성이 저하되고, 향후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못할 수 있으며, 우선매수 신고는 1회에 한해 행사 가능합니다.

* 표시와 다른 내부: 건물 외부 표식과 실제 호수가 다르고, 현장 실사 시 거주자 부재로 내부 구조 파악에 한계가 있어 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부라는 입지적 장점에도 불구하고, 다수의 선순위 권리를 매수인이 인수해야 하는 점, 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 관련 불확실성, 지분 매각, 그리고 차량 접근의 어려움 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요소들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 지하철 혜화역 및 대학로 인근으로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 우수한 입지를 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 64,200,000원이나, 등기부상 인수해야 하는 권리(갑31: 21,984,582원) 및 불명확한 금액의 다른 압류 채권, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 지분 매각 및 차량 접근 불가 등의 여러 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 매수인이 인수해야 하는 총 채권액과 임차인 관련 예상 비용이 물건의 실제 시장 가치를 초과할 수 있습니다. 이에 따라, 본 건의 투자 가치를 결정하기 위해서는 인수해야 하는 모든 채권액의 정확한 파악과 임차인 관련 명도 비용 산출이 선행되어야 합니다.

현 시점의 정보를 바탕으로, 인수되는 총 채권액과 제반 위험 요소를 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 이는 인수해야 하는 모든 채권 및 임차인 관련 비용에 대한 철저한 추가 확인을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.