나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104062 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 605-17 태건강남헤븐리치더써밋761 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "언주역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "언주역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제1층 제103호, 제104호로서, (사용승인일: 2021.04.23) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 기호1과 기호2는 경계벽 일부에 출입을 설치하고 일괄로 사무실(분양사무실)로 이용 중에 있으며, 인테리어 공사 중인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[605-17번지], [605-27번지] 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선<추가기재> 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104062 (2)입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강남구 역삼동 605-17 태건강남헤븐리치더써밋761 1층104호입니다.

해당 물건의 용도는 근린상가입니다.

감정가는 1,770,000,000원입니다.

토지 면적은 5.78㎡(약 1.75평)이며, 토지 지분 또한 5.78㎡(약 1.75평)입니다.

건물 면적은 30.30㎡(약 9.17평)이며, 건물 지분도 30.3㎡(약 9.17평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며, 특수물건정보에도 유동화 물건으로 명시되어 있습니다.

건축물대장상 건물명은 '태건 강남 헤븐리치 더써밋 761'이며, 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

사용승인일은 2021년 4월 23일입니다.

해당 건물은 총 17층 규모이며, 약 369개의 호실이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '언주역(지하철 9호선)' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경이 양호한 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 언주역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 2일 접수된 하나은행 근저당(을1)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,508,173,392원입니다.

임차인 현황으로는 임차인 김은영이 있으며, 보증금 300,000,000원, 차임 13,000,000원입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 12월 12일입니다.

권리분석 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 역삼동은 강남 핵심 지역으로, 아파트, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

지하철 9호선 언주역이 매우 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

주변에 삼성전자, 삼성생명 등 대기업 업무 단지가 있어 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

또한, 인근 지역 개발 호재(글로벌비즈니스센터, 영동대로 복합환승센터 등)로 인해 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

건물 1층에 위치한 근린상가는 접근성과 가시성이 뛰어나며, 사무실(분양사무실)로 이용 중이고 인테리어 공사 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다양한 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

강남 일대의 백화점, 쇼핑몰 등 대형 유통시설 이용이 편리한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제3종일반주거지역으로 복합 용도 지역에 해당하며, 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재합니다.

1층 104호는 현재 사무실로 이용 중이며 인테리어 공사 중인 것으로 파악되어, 입주 시 추가적인 공사나 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남의 핵심 입지에 위치한 근린상가로, 지하철 9호선 언주역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

주변의 풍부한 배후 수요와 개발 호재를 바탕으로 안정적인 임대 수익과 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 복합 용도 지역의 각종 규제 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

강남 역세권 상가의 희소성: 언주역 인근의 1층 상가로서, 투자 가치가 높습니다.

풍부한 배후 수요: 오피스텔, 업무시설이 밀집하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

개발 호재: 대규모 개발 계획으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

권리 관계의 명확성: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되고, 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 1,770,000,000원을 기준으로 시장 상황, 향후 수익률, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.