나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40941 [1] 경기도 여주시 점봉동 365-1 제1동 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2024.11.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬경사지붕 3층 건 및 경량철골구조 샌드위치판넬경사지붕 단층 건
으로서,
외벽 : 드라이비트 마감 및 판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 및 판넬 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층: 전시장, 화장실 등 / 2층 : 전시장, 모델하우스 / 3층 : 모델하우스)
및 물탱크실(부속건물) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥외주차장 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현 건축법상 사용승인받지 않은 건물임.

물건 비고

- 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장에 미등재되어 있음.
- 건축허가일은 2019년 11월 20일이고 실제 착공일은 2019년 12월 31일이며, 현황 용도는 '모델하우스(네이처시티 여주)'이고 가설건축물은 아니라고 조사됨. 구체적인 건축허가 등 관련 사항에 관한 사실관계는 관할 행정기관에 재확인을 요함.
- 2026.3.19.자로 유치권신고인 가람종합건설(주) 대표이사 박명재로부터 공사대금 1,306,064,698원에 대한 유치권신고서가 접수되었으나 유치권 성립여부는 불분명(2026.3.27.자로 채권자 김문선으로부터 소멸시효 완성을 이유로 유치권배제신청서가 접수됨).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경40941 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

매각대상: 건물만 매각

감정가: 1,533,040,800원

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 경기도 여주시 점봉동 365-1 제1동

용도: 문화 및 집회시설

토지면적: 0.00㎡ (토지지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡)

건물면적: 1443.66㎡ (약 436.68평)

건물지분: 1443.66㎡ (약 436.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 3층 건물 및 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 단층 건물. 외벽은 드라이비트 및 판넬 마감, 내벽은 인테리어 및 판넬 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

이용 상태: 현재 문화 및 집회시설로 이용 중이며, 1층은 전시장, 화장실 등, 2층은 전시장, 모델하우스, 3층은 모델하우스로 이용되고 있음. 물탱크실(부속건물)도 포함됨.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 옥외주차장 등.

부합물 및 종물: 없음.

공부와의 차이: 없음.

1.4. 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사프로미스랜드

말소기준권리: (2024-10-02 접수, 주식회사해송의 가압류)

총 채권액: 402,000,000원 (기록된 권리 기준)

주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사프로미스랜드)

* 갑2: 가압류 (주식회사해송, 330,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 압류 (기흥세무서장)

* 갑4: 강제경매 (주식회사청인종합건설, 150,000,000원) - 본건(2024타경40941)

* 갑5: 가압류 (서울보증보험, 12,000,000원)

* 갑6: 강제경매 (김문선, 2025타경30699)

* 갑7: 압류 (여주시)

* 갑8: 가압류 (근로복지공단, 60,000,000원)

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 영동고속도로 여주IC와 인접하여 수도권 동남부 물류 거점으로서의 입지 조건을 갖추고 있음. 양동역과는 7분, 여주역과는 13분, 여주종합터미널과는 10분 거리에 있어 판교, 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수함.

2.2. 주변 편의시설

대규모 복합 단지인 '네이처시티 여주' 조성 사업이 인근 지역에서 진행 중으로, 주택뿐만 아니라 소득, 교육, 문화, 의료 등 생활 인프라가 구축될 예정임. 이 사업에는 커피문화거리, 영화관, 식물원, 동굴 갤러리, 포도나무 둘레길, 워터파크, 키즈랜드 등의 문화시설이 포함됨.

2.3. 교육시설

'네이처시티 여주' 사업 내에 인터내셔널 스쿨 수준의 대안학교 설립이 계획되어 있어 유치원부터 고등학교까지 글로벌 리더를 양성하는 맞춤형 교육이 제공될 예정임.

2.4. 혐오시설

현재 검색된 정보 상으로는 본건 소재지 주변에 명확하게 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 이천, 여주, 광주 지역에서는 화장장, 쓰레기 소각장 등 혐오시설 설치를 두고 지자체 간 갈등이 있었던 사례가 있어, 잠재적인 민원 발생 가능성에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 2일 접수된 주식회사 해송의 가압류(갑2)입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

기록된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 유치권 분석

2026년 3월 19일, 가람종합건설(주) 대표이사 박명재로부터 공사대금 1,306,064,698원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 유치권 성립 여부는 불분명하며, 2026년 3월 27일 채권자 김문선으로부터 소멸시효 완성을 이유로 유치권 배제 신청이 접수되었습니다. 따라서 유치권 성립 여부는 추가적인 법적 판단이나 조사가 필요합니다.

3.4. 법정지상권 분석

본 건 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 토지와 건물의 소유권 관계, 저당권 설정 시점 등을 면밀히 검토하여 법정지상권의 성립 가능성을 판단해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않으며, 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본 물건의 현황 용도는 '모델하우스(네이처시티 여주)'로 조사되었습니다 [cite:note]. 이는 인근 대규모 개발 사업과 연관된 일시적인 용도일 가능성이 높습니다. 주변 지역은 점봉2지구 산업유통형 지구단위계획이 수립되어 개발이 진행 중이며, 현대자동차 신차출고센터 건립 사업도 추진되고 있어 물류 및 유통 거점으로 성장할 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 향후 상권 전망

'네이처시티 여주'와 같은 대규모 주거단지 및 복합 시설 개발, 현대자동차 신차출고센터 유치 등은 해당 지역의 경제 활성화 및 고용 창출에 기여할 것으로 기대됩니다. 점봉지구 지구단위계획 또한 체계적인 개발을 통해 지역 가치를 상승시킬 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 개발 사업들이 본건의 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

여주시는 역사·문화가 살아 숨 쉬는 지역으로, 세종대왕릉, 명성황후 생가, 신륵사 등 다수의 문화재를 보유하고 있습니다. 남한강을 중심으로 천혜의 관광자원을 갖추고 있으며, 다양한 테마거리와 문화시설이 조성될 계획입니다.

5.2. 기타 생활 편의시설

영동고속도로 여주IC 인접, 여주종합유통단지(신세계첼시 여주프리미엄아울렛) 개장, 제2영동고속도로 및 복선전철 개설 예정 등 교통 및 유통 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 문제

가장 큰 리스크는 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장에 미등재된 건물이라는 점입니다. 2019년 11월 20일 건축허가를 받았고 같은 해 12월 31일 착공되었으나, 사용승인 여부가 불분명합니다. 구체적인 건축 허가 관련 사항은 관할 행정기관을 통해 재확인이 필요합니다. 이는 향후 합법적인 이용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 유치권: 공사대금 13억원 이상의 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 부담해야 할 금액이 증가할 수 있습니다.

* 법정지상권: 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 관련 사건이 중복으로 진행되고 있어 복잡성이 더해집니다.

* 임의 경매와 강제 경매의 병존: 여러 채권자에 의한 경매 신청으로 인해 절차 진행에 변수가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 지역: '네이처시티 여주'와 같은 대규모 개발 사업 및 현대자동차 신차출고센터 건립 등 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 미등기 건물로 인한 낮은 감정가: 사용승인을 받지 않아 건축물대장에 미등재된 건물이라는 특수성 때문에 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 수 있습니다.

* 다양한 용도로의 활용 가능성: 현재는 문화 및 집회시설, 모델하우스 등으로 이용되고 있으나, 건축법상 문제가 해결된다면 향후 다른 용도로의 활용도 검토해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 점봉동에 위치한 문화 및 집회시설로, 대규모 개발 사업이 진행 중인 지역에 소재하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 특히 '네이처시티 여주' 개발과 현대자동차 신차출고센터 건립 등은 해당 지역의 발전을 견인할 것으로 예상됩니다.

그러나 본 물건은 사용승인을 받지 않은 미등기 건물이라는 중대한 하자가 존재하며, 건축물대장에도 미등재되어 있습니다. 또한, 거액의 공사대금 유치권 신고 및 법정지상권 성립 여부 불분명 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 법적 리스크가 매우 높습니다.

따라서 본 물건은 상당한 주의와 면밀한 법적 검토가 필요하며, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 충분한 이해 없이는 투자가 매우 어렵습니다. 투자 시에는 반드시 건축 허가 및 사용승인 관련 사항을 관할 행정기관에 재확인하고, 유치권 및 법정지상권 성립 여부에 대한 법률 전문가의 명확한 자문을 받아야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 사용승인 미취득, 건축물대장 미등재, 유치권 및 법정지상권 성립 여부 불분명 등 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 1,533,040,800원 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크를 충분히 반영하고, 향후 건축 관련 문제 해결 및 권리 관계 정리 비용 등을 고려하여, 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 7억 6천만원 ~ 9억 2천만원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건에 대한 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.