나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56789 [2] 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 ""역북동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며,
본건 주변은 오피스텔 및 근린생활시설, 학교, 아파트단지, 공원 등이 혼재된 지대로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 명지대역 및 노선버스 정류장 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하5층의 건물 중 1층 125호, 1층 126호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감 (별지 사진 참조)
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2019.07.18)

이용상태

-.1층 125호 : 어머스트뷰티로 이용 중임.(별지 사진 참조)
-.1층 126호 : 코에드영어학원으로 이용중임.(별지 사진 참조)
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 사다리형 평지로서 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재지의 동측, 남측, 서측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 (폭 8m 미만)(접합),
소로3류 (폭 8m 미만)(특수)(접합),
중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56789 (2)

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 1층126호

건물명: 용인역북 THE 럭스나인

용도: 근린상가 (집합건물 주용도는 업무시설/오피스텔)

감정가: 522,000,000원

토지면적: 10.61㎡ (약 3.18평)

토지지분: 10.61㎡ (약 3.18평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

건물지분: 35.70㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO (안양농업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

위치: 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 '역북동 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 명지대역(에버라인) 및 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 보통 수준입니다.

도로: 본건 소재지는 동측, 남측, 서측에서 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류, 소로3류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (안양농업협동조합, 2023.01.17 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김민아

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-10

* 확정일자: 2024-10-10

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

건물 등기부 요약 상 권리총액은 672,000,000원이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용인시 처인구 역북동은 신축 아파트 단지와 오피스텔 등이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다. '역북동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주변에 학교, 공원 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

건물 자체는 총 10층에 581세대의 오피스텔 및 업무시설로 구성되어 있으며, 본건은 1층 근린상가(126호)로 이용 중입니다.

건물 이용 현황 (조사 당시 기준):

* 1층 125호: 어머스트뷰티 (미용/피부관리 관련 업종으로 추정)

* 1층 126호: 코에드영어학원 (교육 시설)

인근에 다양한 근린생활시설과 주거단지가 밀집해 있어 유동인구가 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 명지대역(에버라인)이 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 주요 도로 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 상업 시설, 은행, 주민센터, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근에 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 총 담보 설정액에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 내부 미조사: 현장 방문 시 내부 조사가 이루어지지 않아, 실제 건물의 상태, 하자 여부, 마감재 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 경매 진행 시 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

임대 관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 공실인지, 혹은 별도의 임차인이 있는지 명확하지 않습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 요구됩니다.

토지이용계획 제한: 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제 지역에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 용인시 처인구 역북동의 역북동 행정복지센터 남측 인근에 위치한 상가 건물입니다. 단지 내 오피스텔 및 주변의 아파트 단지, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보된 지역으로 판단됩니다. 명지대역이 가까워 역세권 프리미엄도 기대할 수 있습니다.

권리관계상 인수할 부담은 없으며, 현재 파악된 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 특성과 내부 조사 미실시, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 명지대역(에버라인)을 도보로 이용 가능하여 유동인구 확보에 유리합니다.

풍부한 배후 수요: 주변에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 상권 형성에 기여합니다.

잘 갖춰진 생활 인프라: 행정복지센터, 학교, 공원, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

권리관계 명확: 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 정리되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없는 경우에도, 주변 시세, 해당 상권의 현재 및 미래 가치, 건물 상태, 명도 가능성, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 522,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 심층적인 상권 분석, 수익률 분석 등을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.