나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33220 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡고가교' 북동측으로 약50미터
지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내의 14층 1405호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약8미터 포장도로와 북측으로 약6미터의 막다른 진입도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역),
과밀억제권역, 철도보호지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경33220 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1405호

1.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 감정가

86,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 3.36㎡ (약 1.02평)

토지지분: 3.356㎡ (약 1.02평)

건물면적 (전용면적): 14.43㎡ (약 4.36평)

건물지분: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 건물 정보

건물명: 에코스마트2

사용승인일: 2013년 03월 14일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 14층

본건 위치: 14층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡고가교' 북동측 약 50미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 약 6미터의 막다른 진입도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 21일자 부천시의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리 (보증금)

본 물건의 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김대수)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-14

* 확정일자: 2022-04-14

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 윤외완 (2013-04-29)

* 소유권이전: 김석수 (2013-06-27)

* 주택임차권: 김대수 (2022-04-14, 보증금 100,000,000원, 말소 대상)

* 소유권이전: 이우석 (2022-05-09)

* 압류 (말소기준권리): 부천시 (2023-12-21)

* 가압류: 주식회사국민행복기금 (2024-09-06, 7,600,517원, 말소 대상)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-07, 100,000,000원, 말소 대상)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-05-12, 말소 대상)

총 등기부채권액: 107,600,517원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건축물대장상 본 건물은 업무시설 및 공동주택으로 복합 용도이며, 주위에는 동종 유형의 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 일반상업지역은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 소형 주택의 임대 수요가 꾸준할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 상업시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG(주택도시보증공사) 관련 거래 시 조건이나 절차에 변동이 있었음을 시사하며, 실제 인수 시 HUG와의 세부 조율이 필요할 수 있습니다.

6.2. 선순위임차권 관련

'선순위임차권'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 임차인 현황에서 해당 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없으므로, 이는 경매 절차상 이미 정리되었거나 법적으로 인수 부담이 없는 권리일 가능성이 높습니다. 다만, 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한 사항

토지 이용 계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 제한이 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 이는 추가 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 86,000,000원으로 책정되었습니다. HUG 주도로 진행되는 강제경매 사건이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

7.2. 시장 분석 요약

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 연식의 다세대주택(약 41.85㎡~61.17㎡)은 3.3㎡당 약 870만원~920만원 선에서 거래된 것으로 나타납니다. 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 1,970만원으로, 비교 대상 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건의 건물 준공 연도가 2013년으로 비교적 신축이며, 상업지역 내 도시형생활주택의 희소성 및 소형 면적의 선호도를 고려할 때, 감정가가 완전히 비현실적이라고 단정하기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 인수 부담 없는 소형 주택: 임차인 보증금 인수 의무가 없어 낙찰 후 추가 비용 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 주변 노후 건물 대비 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역 내 위치: 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다.

8.2. 고려사항

* 감정가 대비 시세 차이: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

* 복합 용도 건물: 업무시설 및 공동주택 혼재로 인해 향후 가치 상승 요인 및 제약 요인이 공존합니다.

* HUG 인수조건 및 선순위임차권 관련 추가 확인 필요: 관련 문구가 명시되어 있어, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 연식의 다세대주택 실거래가(2026년 7월)를 기반으로 환산한 3.3㎡당 시세는 약 870만원~920만원 수준입니다. 본건의 면적(14.43㎡, 약 4.36평)에 이를 적용하면 시장 가치는 약 3,930만원 내외로 추정됩니다.

하지만 본건 건물 준공 연도(2013년)와 입지(상업지역, 도시형생활주택)를 고려하고, 감정가(86,000,000원)를 상한선으로 설정하여 잠재적 가치를 평가할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건은 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 큰 편이므로, 면밀한 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(86,000,000원)를 기준으로 낙찰받기에는 시세 대비 부담이 크며, 시장 시세(약 3,930만원)를 고려할 때 60%~75% 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 고려하는 것을 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

특히, HUG 인수조건 및 선순위임차권 관련 문구의 정확한 의미와 실제 영향에 대해 면밀히 검토하시기 바랍니다.

지도상으로 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.