나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72383 [3] 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC""남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상10층 건내 5층 507호, 508호, 509호로서,

외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내 벽 : 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 드라이브인 시스템 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서쪽 하향의 완경사면에 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72383 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사올라핀테크 (참고: 등기부상 여러 권리자가 있으나, 본 강제경매의 채권자는 올라핀테크임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건종별: 지식산업센터

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터 1동 5층 509호

용도: 지식산업센터

건물층수: 본건은 지상 10층 건물 내 5층에 위치

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

1.3. 건물 개요

토지 면적: 31.08㎡ (약 9.39평)

토지 지분: 31.0823㎡ (약 9.39평)

건물 면적: 112.05㎡ (약 33.89평)

건물 지분: 112.05㎡ (약 33.89평)

구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감

내벽: 인테리어 마감

창호: 샤시 창호

기본설비: 위생/급배수/승강기 설비, 드라이브인 시스템 주차장

1.4. 평가 금액

감정가: 465,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락IC' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

세종-포천 고속도로 '민락IC'가 인접하여 차량을 통한 광역 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (참고: 지하철 7호선 탑석역 연장 및 GTX-A노선 예정 등 교통 호재가 있습니다.)

2.3. 개발 계획 및 지역 특성

본건 소재지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류, 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 고산지구 및 민락2지구 개발과 관련하여 주거, 상업, 문화시설 등이 복합적으로 조성될 계획에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다. (참고: '리듬시티' 복합문화융합단지 조성 계획 등이 예정되어 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 상 여러 권리 관계가 존재합니다. 주요 권리로는 하나은행의 근저당, 주식회사 올라핀테크의 가압류 및 강제경매, 중소기업은행 및 기술보증기금의 가압류, 하나은행의 임의경매, 의정부시 및 국민건강보험공단의 압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 을1 순위 근저당권 (하나은행, 접수일자: 2022-11-03)입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(갑5~갑8, 갑11, 갑13 등)은 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다. 본건의 강제경매 개시결정(갑6, 2025타경72383)이 말소기준권리 이후에 등기되어 있어, 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않습니다. 감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 임대차 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 속한 '의정부 더리브 센텀스퀘어'는 지식산업센터와 근린생활시설로 구성되어 있어 단지 내 상업시설 이용이 가능하며, 인근 아파트 단지 및 상업 시설과 연계된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 지식산업센터 특성

최근 지식산업센터 시장은 공급 과잉 및 경기 침체로 인해 공실률 증가, 거래량 감소, 경매 물건 증가 등의 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 일부 지역에서는 낙찰가율이 현저히 낮아지는 추세이며, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트(예: 코스트코 의정부점 등) 및 다양한 근린생활시설, 상업시설이 위치하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

주변 아파트 단지 및 개발 계획과 연계하여 초, 중, 고등학교 등의 교육 시설이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 의료시설

의정부 시내 및 주변 지역에 종합병원 및 다양한 규모의 병의원이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

총 채권액(약 18억원 이상)이 감정가(약 4.6억원) 대비 상당히 높다는 점은 시사하는 바가 큽니다. 또한, '중복사건'으로 경매 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 리스크

'인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '임대관계 미상'이라는 정보가 상충되어, 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금이나 차임이 미상인 경우 낙찰자가 예상치 못한 금액을 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 이는 투자 시 가장 주의해야 할 부분 중 하나입니다.

6.3. 물건 상태 리스크

감정평가서 상 건물 구조 및 마감 상태는 보통으로 평가되었으나, 현장 방문을 통해 실제 물건의 상태, 노후도, 하자 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 지역 리스크 (혐오시설 등)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 없으나, 이는 현장 확인을 통해 최종적으로 판단해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 세종-포천 고속도로 접근성이 우수한 입지에 위치한 지식산업센터로서, 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜가 예상되는 물건입니다. 그러나 현재 지식산업센터 시장의 전반적인 침체, 높은 총 채권액, 미상의 임대차 관계 등은 주요 투자 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

7.2. 투자 매력도

교통 및 입지 자체는 양호하나, 시장 상황 및 권리 관계, 임대차 불확실성으로 인해 투자 매력도는 신중하게 평가해야 합니다. 잠재적 가치 상승보다는 현 시장 상황과 위험 요소를 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 시세

현재 감정가는 4.6억원이나, 최근 지식산업센터 경매 시장의 하락세를 고려할 때 낙찰가는 이에 미치지 못할 가능성이 있습니다. 다만, 권리 관계의 복잡성과 임차인 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

8.2. 강점

* 세종-포천 고속도로 '민락IC' 인접으로 우수한 광역 교통망 확보

* GTX-A, 지하철 7호선 연장 등 향후 교통 인프라 개선 기대

* 고산지구, 민락2지구 개발과 연계된 지역 성장 가능성

8.3. 차별화 요소

본건은 112.05㎡의 비교적 넓은 면적으로, 다양한 업종의 지식산업센터 또는 사무실로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 감정가(4.6억원)를 참고하되, 임대차 불확실성, 권리 관계의 복잡성, 지식산업센터 시장 침체 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 보증금 미상 임차인이 인수될 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근해야 합니다. (규칙 6에 따라, '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.)

9.2. 제안

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 산정 및 입찰가 제안이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 미상 임대차 관련 추가 조사를 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 60~80% 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 면밀한 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.