나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103851 [5] 서울특별시 동작구 상도동 324-41 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 내 제2층 제201호 외 4개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나) : 건축물대장상 사무소로 이용중임. 일련번호(다),(라) : 건축물대장상 오피스텔로 이용중임. 일련번호(마) : 건축물대장상 다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 324-41번지 6층 601호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103851 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 727,000,000원입니다.

토지 면적은 46.93㎡ (약 14.2평)이며, 건물 면적은 108.14㎡ (약 32.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 화OOO이며, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상으로는 해당 건물이 복합 용도로 등재되어 있으며, 6층 601호가 매각 대상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 소재하며, 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근성이 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 매각으로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

총 임차인 보증금 합계는 약 1,381,500,000원입니다 (김수권 0원 제외 시).

등기부채권 총액은 2,923,500,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-28, 확정 2024-01-25, 배당 2025-09-29, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-08-02, 대항력 없음

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-12-26, 확정 2024-12-13, 배당 2025-11-04, 대항력 없음

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-25, 확정 2022-07-25, 배당 2025-10-16, 대항력 없음 (1차 보증금 감액분 10,000,000원)

* 안 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-28, 확정 2020-09-08, 배당 2025-10-02, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2026-03-06, 확정 2020-11-17, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 136,500,000원, 차임 0원, 전입 2026-03-06, 확정 2020-11-17, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 6,500,000원)

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-03, 확정 2022-07-21, 배당 2025-09-10, 대항력 없음

* 이 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-12-31, 확정 2024-11-15, 배당 2025-11-18, 대항력 없음

* 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-10-18, 확정 2022-10-07, 배당 2025-11-17, 대항력 없음

* 한 : 보증금 90,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-12-12, 확정 2023-11-20, 배당 2025-09-30, 대항력 없음

* 황 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-23, 확정 2024-09-05, 배당 2025-09-26, 대항력 없음

4. 상권분석

본 물건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 인근의 역세권 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상권에 속합니다.

오피스텔과 주택이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 유동 인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 다양한 편의시설이 자리하고 있어 직장인 및 거주자들의 생활 편의성이 높은 편입니다.

지하철 7호선 이용객 및 주변 지역 주민들의 소비 활동이 활발한 지역으로, 상권의 안정성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 환경은 지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

건물 내 또는 주변의 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

추가적인 녹지 공간이나 공원 이용은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 건축물대장상에는 6층과 7층이 일괄 1개호로 등재되어 있으나, 실제로는 각 층별 5개 호실, 총 10개 호실로 분할되어 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 추후 행정 제재나 시정 명령에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

임차인 중 윤재환 씨의 경우, 전입일자(2026년 3월 6일)가 현재 시점(2026년 9월 19일)보다 미래 날짜로 기재되어 있어, 등록 오류 또는 특이 사항 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 분류되었습니다.

해당 물건이 공동담보 물건에 포함되어 있어, 채무 관련 사항이 다른 부동산에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부채권 총액이 2,923,500,000원으로 상당한 편이므로, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

감정가는 7억 2천 7백만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 권리 관계를 명확하게 합니다.

그러나 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이로 인한 법규 위반 소지는 주요 리스크 요인이므로, 낙찰 전 반드시 확인 및 대비가 필요합니다.

전반적으로 입지는 좋으나, 건축물 관련 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 편리하게 이용할 수 있어 직주근접성이 높습니다.

권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 점유 확보에 대한 부담이 적습니다.

잠재적 시세 차익: 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

신대방삼거리역 역세권의 오피스텔 시세는 건물 연식, 층수, 관리 상태, 면적 등에 따라 다양하게 형성됩니다. 본 물건과 유사한 공급 면적(108.14㎡)의 오피스텔 경우, 현재 시점에서 약 7억 5천만원에서 8억 5천만원 사이의 매매가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 정확한 시세는 해당 건물과 유사한 조건의 실거래 사례 조사를 통해 추가적으로 확인해야 합니다.

감정가 대비:

본 물건의 감정가는 727,000,000원으로, 현재 시장 시세와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

투자 전략:

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이(건축법 위반 소지)라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 건축물 관련 문제 해결 비용 및 명도 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

이러한 리스크를 반영하여, 감정가에서 10% ~ 15% 할인된 가격대(약 6억 5천 4백만원 ~ 7억 2천 7백만원)를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항:

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 추정한 수치이며, 실제 경매 과정에서의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법원의 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최적의 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.