나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6934 [1] 경기도 이천시 창전동 49-1 현대아파트 101동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 "경사2리 마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 자연림, 분묘 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 지적 및 현황 맹지로서 차량 진출입은 불가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사진 부정형 토지로서 토지임야(분묘 등)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적 및 현황 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

경사리 229-16: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타: -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 "설봉초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 "설봉초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 건물 주차장에 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 토지 내 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

1985년 8월 13일 사용승인된, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상10층 건물내 제10층 제1007호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

건물의 구조

2011년 11월 25일 사용승인된, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 건물 내 제1층 제101호로서
외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

본건은 공부상 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)입니다.

이용상태

본건은 공부상 아파트이며, 건축물현황도상 내부 구조가 미표기 되어있는 바, 경매(입찰)진행 시 내부 구조, 확장여부 등을 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있은 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있은 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 완경사진 8필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

창전동 49-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 1-3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>수질보전특별대책지역

창전동 1-5: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>수질보전특별대책지역

창전동 1-8: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 1-10: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 산 6-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 산 7-16: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 산 7-17: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

증포동 480: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

갈산동 788: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장(전유부)상 전유부분에 지1(층별) 5.65㎡(용도: 아파트) 등재되어 있으나 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 미등재된 부분이며 현황 공용부분으로 탐문조사 되었는바, 공용면적에 포함하여 평가하였으니 경매(입찰)진행 시 참고하시기 바랍니다.

본건의 등기사항전부증명서상 "대지권의 목적인 토지의 표시" 부분에 소재지번은 "이천군 이천읍 창전리"로 기재되어 있으나 1996년 3월 1일자로 행정구역명칭변경(이천군 이천읍 창전리 → 이천시 창전동)되었으나 등기사항전부증명서상에는 미반영 된 것으로 조사되는바, 경매(입찰)진행 시 참고하시기 바랍니다.

본건의 등기사항정부증명서상 "대지권의 목적인 토지의 표시" 부분 중 소재지번 1번, 5번의 면적은 2,305㎡(1번), 741㎡(5번)으로 기재되어 있으나 토지대장상 면적은 2,035㎡(1번), 747㎡(5번)이며, 이는 표기오류로 조사되는바, 후면 "(구분건물)감정평가명세표"상 토지면적은 토지공부서류 등을 기준하여 작성하였으니 경매(입찰)진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타: -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타:-.

물건 비고

- 본건의 등기사항전부증명서상 '대지권의 목적인 토지의 표시' 부분 중 소재지번 1번(창전리 49-1), 5번(창전리 1-10)의 면적은 2,305㎡(1번), 741㎡(5번)으로 기재되어 있으나 토지대장상 면적은 2,035㎡(1번), 747㎡(5번)으로 조사됨(감정평가서 참조).
- 본건의 집합건축물대장(전유부)상 전유부분에 지1(층별) 5.65㎡(용도:아파트) 등재되어 있으나 등기사항전부증명서 등에 미등재된 부분으로, 현황상 공용부분으로 조사되어 공용면적에 포함하여 평가함.
- 건축물현황도상 내부 구조가 미표기 되어있어서 내부 구조, 확장여부 등은 별도의 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경6934 (1)

소재지: 경기도 이천시 창전동 49-1 현대아파트 101동 10층1007호

용도: 아파트

감정가: 1억 5,900만 원

토지 면적(지분): 33.11㎡ (약 10.02평)

건물 면적(전용): 52.88㎡ (약 15.99평)

건물 사용승인일: 1985년 8월 13일

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 창전동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 설봉초등학교, 설봉중학교, 현대유치원 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물 내 차량 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 근저당권(신한은행, 2021년 4월 30일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력있는 임차인: 장기영 (전입일자 2013년 10월 28일, 보증금 0원, 차임 0원)

- 보증금 0원, 차임 0원이나 대항력이 있어 임대차 관계를 명확히 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.

3.4. 채무 총액

등기부채권 총액은 약 7억 2,205만 5천 원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지역보다는 주거지 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 설봉초등학교, 설봉중학교, 현대유치원 등 교육 시설이 있어 자녀 교육에 편리하며, 주거 단지 내에서 필요한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

장기영 임차인은 전입일자(2013.10.28) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 계약 내용 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 하며, 이는 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

본건은 특수물건정보에 분묘기지권이 명시되어 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 관련 권리 관계 및 현황을 철저히 조사해야 합니다. (감정평가서상 토지감정요항표에 경사리 소재 토지에 분묘 등이 언급되어 있으며, 이는 본건 토지/건물 일괄매각 대상에 포함될 수 있습니다.)

6.3. 공부와의 차이

* 토지 면적 불일치: 등기사항전부증명서 상의 토지 면적과 토지대장 상 면적에 차이가 존재합니다 (창전리 49-1: 등기 2,305㎡ vs. 토지대장 2,035㎡, 창전리 1-10: 등기 741㎡ vs. 토지대장 747㎡). 이는 표기 오류로 조사되나, 계약 시 반드시 확인해야 합니다.

* 미등재 공용 부분: 집합건축물대장상 전유부분으로 기재된 지1층 5.65㎡가 등기사항전부증명서 등에 미등재되어 있으며, 현황상 공용부분으로 조사되어 공용 면적에 포함 평가되었습니다.

* 등기부 상 주소 불일치: 등기사항전부증명서상 '대지권의 목적인 토지의 표시'의 소재 지번이 '이천군 이천읍 창전리'로 기재되어 있으나, 행정구역 변경(이천시 창전동)이 미반영된 것으로 보입니다.

6.4. 내부 구조 미확인

건축물현황도상 내부 구조가 미표기되어 있어, 내부 구조 및 확장 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 창전동에 위치한 아파트 물건으로, 적정 감정가에 경매가 진행 중입니다. 하지만 대항력있는 임차인(보증금 0원), 분묘기지권 존재 가능성, 공부상 면적 및 등기사항 불일치 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 임차인 및 분묘기지권 관련 문제가 명확히 해결되지 않을 경우, 추가적인 비용 발생 또는 명도 지연의 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 내 주거지 중심지에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대.

* 신축 아파트 대비 낮은 감정가.

* 권리 분석 및 현장 조사를 통해 문제점 해결 시 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 분묘기지권, 공부와의 차이 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 산정해야 하며, 입찰 보증금 인수액이 0원임을 고려하더라도, 명도 및 토지 관련 리스크 해소에 소요될 비용과 시간을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 1억 5,900만 원보다 현저히 낮은 금액에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거쳐 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.