나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103851 [3] 서울특별시 동작구 상도동 324-41 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 내 제2층 제201호 외 4개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나) : 건축물대장상 사무소로 이용중임. 일련번호(다),(라) : 건축물대장상 오피스텔로 이용중임. 일련번호(마) : 건축물대장상 다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103851 (3)

소재지

서울특별시 동작구 상도동 324-41 3층301호 (도로명: 서울특별시 동작구 상도로12길 1-4)

용도

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 주요 용도로는 사무소, 오피스텔, 다중주택으로 기재되어 있음. 본 물건은 해당 건물 내 3층 301호로 사용되고 있음.

면적

토지 면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.838㎡ (약 2.37평)

건물 면적: 18.06㎡ (약 5.46평)

건물 지분: 18.06㎡ (약 5.46평)

감정가

117,000,000원

경매 구분

부동산 임의경매

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주위 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 지하철 7호선 신대방삼거리역에서 남동측 인근에 자리하고 있음. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역으로, 전반적인 주거 여건은 보통 수준임.

교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구)에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당함. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 거래 시 별도의 허가가 필요할 수 있음.

주변 시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 도시 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특이 시설은 발견되지 않았음. 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당(1,632,000,000원)임.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,852,000,000원으로 파악됨.

임차인 현황

본 물건에는 총 3명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 임차인: 박혜빈

보증금: 50,000,000원

차임: 200,000원

전입/확정일자: 2021-08-17

배당신고일자: 2025-09-24

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 장서화

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2021-11-24

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 장서화 (1차 보증금 증액분)

보증금: 130,000,000원 (1차 120,000,000원 + 증액분 10,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2023-11-22

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

인수되는 권리

임차인 전원이 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재하는 경우 매각으로 소멸되지 않으나, 관련 상세 내용은 제공되지 않음.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 지하철 7호선 신대방삼거리역을 중심으로 형성된 역세권으로, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있는 복합 상권임. 오피스텔, 사무실, 다중주택 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물 특성상 지역 내 수요를 충족시키며 일반적인 상권 기능을 수행하고 있음.

1.4. 생활정보

교통 및 편의시설

지하철 7호선 신대방삼거리역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수함. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함. 주거지대와 근접하여 주거 생활 편의성도 높은 편임.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정

본 물건이 속한 지역은 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 따라서 외국인 등 특정 대상이 토지를 거래할 경우 별도의 허가를 받아야 하므로, 투자 시 해당 규정을 면밀히 검토해야 함.

건축물 용도 혼재 및 추정

건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 감정평가서 및 건물 내역상 '사무소', '오피스텔', '다중주택' 등 복합적으로 이용되거나 추정되는 부분이 있음. 이는 향후 건축물 관리 및 활용에 있어 주의가 필요할 수 있음.

공동담보 물건

'공동담보' 특이사항이 기재되어 있어, 본 물건 외 다른 담보물건과 묶여 경매가 진행되었을 가능성이 있음. 해당 정보는 채권액 추이 및 경매 진행 상황 파악에 참고할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 신대방삼거리역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있음. 권리분석 결과 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점이 주요 장점임. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 투자 시 관련 법규 준수가 필수적이며, 건축물대장상 용도와 실제 이용 추정 용도 간 차이가 있을 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 오피스텔로 투자 접근성이 용이함.

권리관계가 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가적인 비용 부담이 없음.

주변 지역의 주거 및 상업 시설 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 117,000,000원이며, 소형 오피스텔로서의 수요와 역세권 입지를 고려할 때 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있음.

인수되는 권리가 없다는 점을 감안하고, 현재 시세를 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정할 때, 입찰 경쟁률 및 개인의 투자 성향에 따라 다르겠지만, 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 125,000,000원 ~ 128,700,000원 수준을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.