나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103851 [2] 서울특별시 동작구 상도동 324-41 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 내 제2층 제201호 외 4개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나) : 건축물대장상 사무소로 이용중임. 일련번호(다),(라) : 건축물대장상 오피스텔로 이용중임. 일련번호(마) : 건축물대장상 다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103851 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화곡신용협동조합 (화OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 324-41 2층202호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 '사무소'로 등재, 다중주택으로 사용 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 주 용도: 제2종근린생활시설 (사무소, 오피스텔, 다중주택)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 250,000,000원

토지면적: 18.89㎡ (약 5.72평)

토지 지분: 18.893㎡ (약 5.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.53㎡ (약 13.17평)

건물 지분: 43.53㎡ (약 13.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 기타 기본 정보

공동담보 물건

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구)

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률: 가축사육제한구역

군사기지 및 군사시설 보호법: 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

수도권정비계획법: 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,632,000,000원)

이후 접수된 모든 권리(임의경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,672,000,000원 (근저당 1,632,000,000원 + 가압류 40,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 김건우

보증금: 70,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업자 등록일: 2022-12-28

확정일자: 2022-12-28

배당신고일자: 2025-11-12

대항력: 없음

비고: -

* 이제승

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업자 등록일: 2023-02-21

확정일자: 2023-02-21

배당신고일자: 2026-06-16

대항력: 없음

비고: -

* 최미옥 (CUIMEIYU)

보증금: 30,000,000원

차임: 150,000원

전입/사업자 등록일: 2021-04-27

확정일자: 2021-04-15

배당신고일자: 2026-08-20

대항력: 없음

비고: -

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 내용 없음)

4. 상권분석

4.

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 상도동 일대는 지하철 7호선 신대방삼거리역을 중심으로 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역입니다.

다세대주택 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 지하철역을 이용하는 유동인구가 꾸준히 존재합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 업종 분포

주변 상권은 주로 오피스텔, 사무실, 소매점, 음식점 등 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '다중주택'으로 사용되는 것으로 추정되어 다양한 업종 또는 주거 목적으로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역, 다수의 시내버스 노선

* 쇼핑: 인근 마트 및 편의점 이용 가능

* 금융: 은행, ATM 등 금융기관 접근성 양호

* 의료: 병원, 의원 등 의료시설 이용 편리

5.2. 교육시설

주변 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다. (정확한 학군은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 거래가 가능할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도 상이 가능성: '사무소'로 등재되어 있으나 '다중주택'으로 사용 추정됨에 따라, 향후 용도 변경이나 이행강제금 부과 등의 가능성이 있습니다. (단, 건축물대장상 '다중주택' 등으로 복수 용도 기재되어 있으므로 명확한 위반 여부는 추가 확인 필요)

6.2. 시장 리스크

* 오피스텔 및 상가 시장 변동성: 금리 변동, 공급 과잉 등 외부 요인에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 경기 침체 시 임대 수요 감소로 인한 공실 발생 위험이 있습니다.

6.3. 명도 리스크

* 등기부상 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 따라서 임차인으로부터의 명도는 비교적 수월할 것으로 판단되나, 이사 협의 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역 도보 이용 가능한 거리로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 활용도 높은 다목적 건물: 사무실, 오피스텔, 다중주택 등 다양한 용도로 활용 가능한 유연성을 가지고 있습니다.

* 양호한 교통 및 주거 환경: 차량 접근성이 좋고, 지역 내 주거 환경이 잘 조성되어 있습니다.

8. 종합 의견

8.

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치하며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 양호한 오피스텔입니다.

감정가는 2억 5천만원이며, 토지 및 건물 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 부담이 없습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도 간의 차이 가능성 및 토지거래 허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이를 감안하여 신중하게 접근한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 및 복합 용도 건물은 약 2억 2천만원에서 2억 7천만원 사이에서 거래되고 있습니다.

감정가는 2억 5천만원으로, 현 시세 범위 내에 있습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없으며, 주변 환경 및 교통 여건을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

잠재적 리스크(용도 불일치, 허가구역 지정)를 감안하여, 현재 감정가 수준 또는 약간의 조정된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

현 시세와 감정가, 그리고 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최적의 입찰가는 경쟁 상황 및 물건의 최종 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.