나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10061 [4] 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터"에서 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상40층 중 제4층 제401호외로서, (사용승인일 : 2010.11.05.) 외벽 : 페어글라스창 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가 ~ 라) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 (2019-07-04), 대로1류 (폭 35m~40m) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (정인유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10061 (4)

소재지: 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층404호

용도: 근린상가

감정가: 152,000,000원

토지면적: 9.45㎡ (약 2.86평)

토지지분: 9.4458㎡ (약 2.86평)

건물면적: 50.27㎡ (약 15.21평)

건물지분: 50.274㎡ (약 15.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오천농업협동조합

주의사항: 현황 '공실'

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터"에서 남측 인근에 위치합니다.

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 인근 도로망 상태 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 40층, 지하 4층 건물 중 4층 404호이며, 2010년 11월 5일에 사용 승인되었습니다.

건물이 소재한 토지는 사다리형으로, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 페어글라스창 등으로, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 9일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 관련 사항(갑7, 갑8, 갑9)은 모두 현재 소유자로 보입니다.

* 다수의 근저당권(을4, 을6) 및 압류(갑10), 가압류(갑11, 갑14)가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권 금액은 3,422,925,940원입니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 중구 우정동 일대는 도심 상업지역으로서, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

진흥마제스타워울산II는 아파트 단지와 함께 상업 시설이 혼합된 복합 건물로, 주변에 대규모 아파트 단지들이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

우정동은 '우정선경상가'와 같은 골목형 상점가가 지정될 정도로 상권 활성화 노력이 이루어지고 있으며, 이는 지역 상권의 잠재력을 보여줍니다.

주변에 대규모 주거타운 및 상업 시설이 조성되어 있어 상권 연계 및 활성화 가능성이 높습니다.

최근 신축 아파트 단지(예: 태화강유보라팰라티움) 건설로 인해 지역 일대의 개발이 진행되고 있으며, 이는 상권에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 인근 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: "우정동 행정복지센터"가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 상업 지역 내에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 건물은 공동주택(아파트) 단지와 함께 있는 복합 상가로, 주거 지역과 인접해 있습니다.

* 교육: 인근에 양사초등학교가 위치하고 있으며, 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 기타: 우정동 지역은 상습 침수 방지를 위한 '우수유출저감시설' 사업이 계획되는 등 도시 인프라 개선 노력이 진행되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 '공실' 상태로, 공실이 장기화될 경우 공실 위험이 존재합니다.

* 경쟁 심화: 주변 상업 지역 내 신규 상가 공급 가능성 및 기존 상가와의 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

* 경기 변동: 상업용 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 경제 상황에 따라 임대 수익률 및 자산 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 2010년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 개선에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 우정동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 함께 있는 복합 건물 내에 있어 기본적인 배후 수요는 확보된 편입니다. 교통 및 주변 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 최근 지역 개발 호재도 있는 편입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 상가 시장의 경쟁 환경 및 향후 경기 변동성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없어 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권: '우정동 행정복지센터' 인근의 입지로, 지역 내 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 복합 건물 내 상가: 아파트 단지와 함께 있는 상가로, 입주민을 고정 수요로 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 내 개발 계획 및 상권 활성화 노력을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 인수 부담은 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다.

인근 유사 상가 시세 및 임대 수익률, 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 하며, 현재 공실 상태임을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 물건의 개별적 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 상권 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 약 121,600,000원 ~ 152,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.