나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31180 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남측 인근에 위치하는 다온하브 6층
604호로서 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로 제반 주위여건
은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 6층 604호로서
외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약25미터, 동측으로 8미터, 북측으로 약6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-심곡동 458-2, 458-3
공히 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의){교육환
경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

-심곡동 458-13
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(부천대-부천교
육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

-심곡동 458-14
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭8m
-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상
대보호구역(부천대-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권
정비계획법}임.

-심곡동 458-15, 458-16, 458-17
공히 일반상업지역, 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(부천대-부
천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항증명서상에 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어 있음.
23카임1326 임차보증금 금140,000,000
(확정일자 2021.05.21., 임차권자 이정* 980510-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경31180 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 604호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 134,000,000원

토지면적: 4.37㎡ (약 1.32평)

건물면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로, 지역 여건은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되는 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 부평세무서장의 압류입니다.

이하의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기사항증명서상 임차권 등기 명령이 있으나, '을5' 접수의 주택임차권(이정민, 140,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황 상 임차인 주택도시보증공사(이정민)는 보증금 140,000,000원에 차임이 0원이며, 전입일자 2021년 6월 4일, 확정일자 2021년 5월 21일이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대학가와 상업시설이 복합된 지역으로, 유동인구가 비교적 풍부합니다. 부천대학교와 인접하여 학생 수요 및 관련 근린생활시설 이용이 활발할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거, 업무, 상업시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다. 부천대학교가 인근에 있어 교육 환경 및 관련 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 조건이나 부담과 관련될 수 있습니다.

* 원룸형 주택의 공실 위험: 지역의 임대 수요 변동 및 경쟁 물건에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 소재한 도시형생활주택으로, 부천대학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 교통 및 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다. 권리분석상으로는 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천시의 중심 상업 및 대학가 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 생활의 편리성을 높입니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 추가적인 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 일반상업지역 및 시가지경관지구 등 토지이용계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가 134,000,000원(건물면적 18.98㎡ 기준, 평당 약 23,345,000원)은 제공된 주변 다세대 주택의 최근 거래가(평당 약 876만원 ~ 14,650,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실한 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 93,800,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 제안가는 감정가 대비 할인율을 적용한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 HUG 인수조건에 대한 추가 정보 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.