나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10051 [4] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공고 북측 인근에 위치하는 정우파티마빌딩 지하2층 201호 외 6개호로서, 부근은 신축중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 정우파티마빌딩까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상12층 건물내 지하2층 201호, 12층 1201호,8층 801호,5층 501호,4층 401호,3층 301호 및 2층 201호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트, 커튼월 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인트마감, 벽지마감, 인테리어마감 등 바닥 : 데코타일, 디럭스타일 마감 등 천정 : 텍스마감, 인테리어마감 등 창호 : 알미늄샤시창호, 강화유리문 등 구조

이용상태

기호1,2,3,7 : 사무소 구조이나, 현황 공실상태임. 기호4:산후조리원(상호:000산후조리원) 기호5:4개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 사무소 1개호(상호:000신용정보 창원출장소)는 영업중이나, 나머지는 공실상태임. 기호6:3개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 현황 전부 공실상태임.

설비내역

건물내 급수.배수 및 공동 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북서측으로 대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(전부제한),상대보호구역(창원공업고등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 창원지방법원 2026타경10051 (4)

• 소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 5층 501호

• 용도: 근린상가

• 감정가: 514,000,000원

• 토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

• 건물면적: 296.50㎡ (약 89.70평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 마산시농업협동조합 (마OOOO)

• 특이사항: 공동담보

• 건축물 정보:

* 건축연도: 2003년 (준공일: 2003-06-04)

* 구조: 철골철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 12층

* 총 호실 수: 37개

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공고 북측 인근에 위치하는 정우파티마빌딩으로서, 부근은 신축 중인 아파트 단지, 주상복합 아파트, 근린생활시설 및 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등으로 형성되어 있음.

• 교통상황: 본건이 소재하는 정우파티마빌딩까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 대체로 무난한 편임.

• 인접 도로상태: 건물이 북측 및 북서측으로 대로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호함.

• 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(창원공업고등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

• 권리 내역:

* 소유권보존: 박인숙 (2003-06-10)

* 근저당: 마산시농업협동조합 (2016-09-30, 1,392,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (상속): 김성진 외 2명 (2026-01-19)

* 임의경매 개시: 마산시농업협동조합 (2026-01-27, 1,162,803,067원) - 본건(2026타경10051)

• 채권 총액 (등기부 기준): 1,392,000,000원

• 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-01

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-03-20

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 확정일자가 없고 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당신고를 하였으므로 배당 순위에 따라 보증금 일부를 회수할 수 있음. (인수 보증금 합계: 0원)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자료상 명시된 바 없음)

• 인수 가능한 권리: 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

• 건물 주변 형성: 본 건물은 신축 중인 아파트 단지, 주상복합 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통 판매시설, 병원, 학교 등이 밀집한 지역에 위치하고 있어 다양한 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이함.

• 업종 현황: 건물 내에는 사무실, 산후조리원, 신용정보 사무소 등이 입점해 있으며, 일부 호실은 현재 공실 상태로 파악됨.

• 건물 규모 및 특성: 지하 2층, 지상 12층 규모의 집합건물인 정우파티마빌딩은 총 37개 호실로 구성되어 있으며, 본건은 5층 501호임.

5. 생활정보

• 교육시설: 창원공업고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 등 주거 시설이 많아 교육 환경이 조성되어 있음.

• 의료시설: 인근에 병원이 형성되어 있어 의료 서비스 이용이 가능함.

• 상업/편의시설: 대형 유통 판매시설 및 근린생활시설 등이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

• 채무 규모: 총 등기부채권액 1,392,000,000원에 대비하여 감정가는 514,000,000원으로, 채무 규모가 감정가를 상당히 초과하는 상황임. 이는 경매 낙찰 후 채권 회수 과정에서의 복잡성을 시사할 수 있음.

• 건물 공실률: 감정평가서상 본건을 포함한 다수 호실이 공실 상태로 언급되어 있어, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며 공실 리스크가 존재함.

• 건축물 노후도: 2003년에 준공된 건물로 약 20년 이상의 노후도를 가지고 있어, 향후 유지보수 및 시설 개선에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

• 혐오시설: 주변 지역으로 혐오시설이 집중되어 있다는 지역 주민들의 민원이 있는 것으로 파악되나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 밀집해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 창원공업고등학교가 인근에 위치하므로 이에 대한 영향은 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 대로변에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호하고 주변에 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 입지적 장점을 가지고 있음. 그러나 다수의 호실이 공실 상태이며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자 시 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 임대 수익보다는 향후 시세 상승을 통한 차익을 기대하는 투자 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태, 실제 공실률, 주변 상권의 잠재력 등을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

• 입지: 창원시 의창구 팔용동의 상업지역 내 대로변에 위치하여 우수한 가시성과 접근성을 확보하고 있음.

• 배후 수요: 주변의 신축 아파트 단지 및 주상복합 아파트 개발 등으로 인한 잠재적 배후 수요 증가가 기대됨.

• 건물 활용 가능성: 현재 일부 공실이 있으나, 업종 변경, 리모델링 등을 통해 임대 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

• 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 514,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크(높은 채무 총액, 공실률 등), 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

• 본건의 경우, 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 해당 부담은 없음.

• 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 초기 검토 범위로 고려할 수 있으나, 정확한 최적 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사, 전문가와의 상담이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.