나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31270 [4] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 ""양일고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 양평역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건내 제2층 제203호 외 3개호로서,
외 벽 : 돌붙임마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가)~라) 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 778-1기준
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(양평 소로 2-6)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도권 시행령제14조의 3 제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 고유 정보

사건번호: 여주지원 2025타경31270 (4)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 3층302호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 47.57㎡ (약 14.4평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.2. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

건물 준공 연도: 2020년 (사용승인일 기준)

내부설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등

3.

3.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 양일고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 양평역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

4.

4.1. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (50,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권

* 양천신용협동조합의 임의경매개시결정

* 양평군의 압류

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4.2. 임차인 현황

임대관계: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 실제 거주 현황 및 임차인 존재 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

5.

5.1. 주변 상권 및 개발 현황

본건이 위치한 양평읍 공흥리는 지역 내 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 주변에 다양한 형태의 주거시설이 혼재하고 있습니다.

인근에 양평역이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 상권 접근성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

다양한 건축 규제 (도시지역, 제1종일반주거지역, 각종 보호구역, 제한구역 등)가 존재하여 지역 개발 방향성을 파악하는 것이 필요합니다.

6.

6.1. 생활 정보

교통: 양평역 및 다수의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 양일고등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

자연환경: 양평군은 수도권 인근의 자연 친화적인 지역으로, 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

7.

7.1. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 실제 점유 현황 파악이 필요합니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 감정평가액 246,000,000원 대비 최근 유사 물건들의 매매가는 125,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 나타나, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8.

8.1. 종합 의견

본 물건은 양평군 양평읍 공흥리에 위치한 연립주택으로, 역세권 및 학교 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2020년 사용승인)에 해당합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 등기가 매각으로 소멸되어 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대관계가 미상이고, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 특히, 감정평가액과 유사 물건들의 최근 시세 간의 큰 차이는 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

9.

9.1. 투자 포인트

* 양평역 및 학교 인근의 편리한 주거 입지

* 비교적 신축 연도의 건물 (2020년 사용승인)

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확한 권리 관계

10.

10.1. 예상 입찰가 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 유사 면적(약 72-76㎡) 및 층수(3층)의 빌라 매매가는 2026년 4월 125,000,000원, 2026년 5월 150,000,000원으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 2020년 준공으로 최근 매매 사례(2002년, 2005년 준공)보다 신축이라는 점을 감안하면, 시장 가격은 대략 130,000,000원에서 160,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

하지만 본 물건의 감정평가액은 246,000,000원으로, 최근 시세와는 상당한 괴리를 보이고 있습니다. 입찰 시에는 감정가를 참고하되, 실제 시장 가치와 유사 물건의 거래 사례를 기반으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 무리한 고가 입찰은 지양하고, 낙찰 후 명도 및 제반 비용을 고려하여 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.