나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1204 [3] 경기도 화성시 병점동 892-6 병점역서영더엘3차 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 지하철 1호선' 병점역' 남서측 인근에 위치하며
주변은 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 도보 10분거리에 지하철 1호선 '병점역'이
소재하고 인근 간선도로변에 각종버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상 10층 건물 내
1층 101호, 102호, 103호
(사용승인일:2024년 06월 04일)
외벽 : 외장타일 및 유리 창호 등.
내벽 : 유리창호 및 페인팅 등.
바닥 : 에폭시 마감 등.
창호 : 사시창호임.

이용상태

기호1~3호 상가임.(현재공실임.)

설비내역

급배수,위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 12미터
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시
개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1204 (3)

물건 소재지: 경기도 화성시 병점동 892-6 병점역서영더엘3차 1층103호

용도: 근린상가

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOO (부산은행으로 추정)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 941,000,000원

토지 면적: 15.53㎡ (약 4.7평)

건물 면적: 42.00㎡ (약 12.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상 10층 건물 내 1층 103호

사용승인일: 2024년 06월 04일 (신축 건물)

내외장 마감: 외벽-외장타일, 내벽-유리창호 및 페인팅, 바닥-에폭시 마감, 창호-사시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 지하철 1호선 '병점역' 남서측 인근에 위치함.

주변은 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호함.

2.2. 교통 상황

차량 출입 가능하며, 북동측 도보 10분 거리에 지하철 1호선 '병점역'이 소재함.

인근 간선도로변에 각종 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합.

가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책 제3종구역, 도시개발구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 09월 24일 접수된 부산은행 근저당권 (을1) (채권최고액 2,310,000,000원).

이후 접수된 권리(갑5: 부산은행 임의경매, 갑6: 화성시 압류)는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

소유권 이전 등기(갑4) 및 신탁 말소 등기(갑3)가 확인됨.

3.2. 인수/말소 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 을1 근저당권 외 후순위 권리 및 압류, 경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정임.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권개요)는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 임차인 현황 상 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

임대 관계는 미상이며, 현재 공실 상태이나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 보증금이 없다고 명시된 점을 고려하여 입찰을 진행하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 병점역 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 주상복합아파트 단지가 있어 배후 수요가 기대됨.

근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 업종 현황

본건 건물은 1층 상가로, 현재 공실 상태임.

주변 상권 분석 결과, 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역(지하철 1호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 주상복합아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용에 무리가 없음.

5.2. 주거 및 상업 환경

병점역세권 개발 및 도시개발구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

상업지역 내 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 관련 규제

본건은 도시개발구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

또한, 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책 제3종구역에 해당하여 소음 발생 및 비행 안전 구역으로 인한 개발 행위 제한 등 잠재적인 리스크가 존재합니다. 이는 혐오시설에 준하는 영향으로 간주될 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

2024년 6월 사용승인된 신축 건물로, 건축물 노후도는 문제가 되지 않습니다.

6.3. 기타 법적 제약

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동 병점역 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

도시개발구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되나, 군사시설 관련 구역 지정으로 인한 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점은 인수 후 공실 관리 및 임대차 계약 체결 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

병점역 역세권 신축 상가로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

도시개발구역 지정으로 인한 지역 개발 및 가치 상승 기대.

건물 사용승인이 2024년으로 매우 신축 건물임.

토지/건물 일괄매각으로 일체적인 관리 및 활용 용이.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본 물건은 인수할 보증금이 없어 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용이 발생하지 않습니다.

예상 입찰가는 감정가(941,000,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 본 자료 외 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.