나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

건축물 현황:

- 사용승인일: 2014년 06월 20일

- 층수: 지상 5층 중 3층

- 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

- 연면적: 659.46㎡

- 건폐율: 59.63%

- 용적률: 194.53%

- 주차: 11대 (옥외)

1.2. 면적

토지면적: 31.17㎡ (약 9.43평)

토지 지분: 31.17㎡ (약 9.43평)

건물면적: 51.38㎡ (약 15.54평)

건물 지분: 51.38㎡ (약 15.54평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대로서 주위 환경은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 사다리형에 유사하며 인근과 등고 평탄한 상태로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 07월 01일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (채권최고액 648,000,000원)입니다.

3.2. 인수되지 않는 권리

근저당권, 우리은행 가압류, 주식회사케이비국민카드 가압류, 농협은행 가압류, 수산업협동조합중앙회 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권 (윤영희, 보증금 160,000,000원) 역시 말소 예정으로 인수되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤 (본명: 윤영희)

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-05-29

- 확정일자: 2017-04-17

- 배당신고일자: 2025-03-20

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있으나, 본건의 경우 관련 내용이 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 1,313,822,009원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

최근 주변 다세대 및 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

- 2026년 7월, 40.13㎡ 면적의 연립주택(심우)이 12,950만원 ~ 12,000만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 3,227만원 ~ 2,990만원)

- 2026년 7월, 54.11㎡ 면적의 신축 다세대주택(더스테이세류, 2022년식)이 26,000만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 4,805만원)

본건(51.38㎡)의 감정가는 248,000,000원으로, 1㎡당 약 4,826만원 수준입니다.

이는 신축 다세대주택의 최근 시세와 유사한 수준으로, 감정가가 적정하게 산정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

조사된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

세류중학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이 본 건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 연식: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

교통 및 생활 환경이 양호하며, 권리 관계 또한 명확하여 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

최근 거래 사례를 볼 때 감정가가 시장 가격과 부합하거나 약간 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 건물 연식을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지: 지속적인 수요가 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 시장 대비 합리적인 감정가: 최근 거래 사례 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시장 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 255,000,000원 수준으로 산정됩니다.

이는 감정가(248,000,000원) 대비 약 103% 수준이며, 최근 신축 다세대주택 거래가(260,000,000원)를 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.