나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56738 [2] 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""창의고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
소매 점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 및
운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층, 5층 중 제1층 제111호, 제112호로서,
(사용승인일 : 2019.08.23.)

외벽 : 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 석고 판넬 및 강화유리 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1): 공실, 기호(2) : 음식점(포슈아)으로 이용중임

설비내역

본 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 중로와 접하며 동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)
3-356)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(일반도로, 동탄2지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56738 (2)

2.2. 소재지

경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 112호

2.3. 용도

근린상가

2.4. 감정가

840,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 41.42㎡ (약 12.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

농업협동조합자산관리회사

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "창의고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 소매점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스정류장의 위치와 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 무난합니다.

3.3. 토지 이용 현황

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-356)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

3.5. 인접 도로상태

본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 중로와 접하며 동측으로 보행자도로와 접합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금액: 1,176,000,000원)입니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권이전 2건 (주식회사드림개발산업, 김동림)

* 근저당권 1건 (말소기준권리)

* 가압류 1건 (중소기업은행, 말소)

* 압류 2건 (화성시, 예산세무서장, 말소)

* 임의경매 1건 (농업협동조합자산관리회사, 말소)

상기 기재된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부등본 상 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-01-03

* 확정일자: 2024-04-25

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않습니다.

4.5. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 소재한 화성시 산척동은 동탄2신도시에 속하며, 아파트, 소매점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 동탄2신도시는 계획도시로서 다양한 특화 구역으로 개발되어 왔으며, 산척동은 동탄호수공원 인근 상권과 함께 형성되어 가는 지역입니다.

5.2. 상권 현황

동탄2신도시 내에서는 동탄역 역세권과 동탄호수공원 인근 지역의 상권이 활성화되는 추세입니다. 본건이 위치한 호반프라자는 아파트 단지 인근에 위치하며, 초등학교 및 고등학교가 근거리에 있어 '학세권' 상권의 특징을 보입니다. 또한, 주변에 대형 할인마트가 있어 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

5.3. 경쟁 환경

본건은 1층 112호로서 음식점(포슈아)으로 이용 중입니다. 111호는 공실 상태입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 소매점포가 다수 입점해 있으며, 동탄2신도시 전체적으로 상권이 잘 형성되어 있는 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 2019년 8월 23일 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 석고 판넬 및 강화유리, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

6.2. 건물 이용 상태

* 111호: 공실

* 112호: 음식점(포슈아)으로 이용 중

6.3. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 위험

본건과 동일한 건물 내 111호가 현재 공실 상태인 점은 임대 수익 창출에 있어 고려해야 할 부분입니다.

7.2. 공실 및 임대료 변동성

상권이 지속적으로 성장하고 있으나, 경쟁 심화 및 경기 변동에 따른 공실 및 임대료 변동 가능성은 항상 존재합니다.

7.3. 임대 관계 미상

기타 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 산척동에 위치한 근린상가 건물로, 창의고등학교 인근에 자리 잡고 있으며 교통 여건은 무난한 편입니다. 2019년 신축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 동탄2신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역이며, 특히 아파트 단지 및 학교와 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 현재 112호는 음식점으로 영업 중이며, 111호는 공실 상태입니다. 권리 관계상 인수할 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 111호의 공실 문제와 향후 임대 수익 변동 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 성장 가능성 및 미래가치

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 초등학교, 고등학교 인접 '학세권' 입지

* 안정적인 배후 수요 기대 (아파트 단지 인근)

* 권리 관계 명확, 인수할 보증금 없음

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(840,000,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 111호의 공실 및 해당 상권의 실제 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 상세한 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

11. 주의사항

* 임차인 박 은 대항력이 없으므로 보증금 30,000,000원을 인수하지 않습니다.

* 111호가 공실 상태이므로, 임대차 계약 및 공실 관리 방안을 사전에 철저히 준비해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)가 있는지 최종적으로 확인해야 합니다.

* 해당 물건에 대한 정확한 시세 및 임대료 조사를 충분히 수행하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

* 주변에 혐오 시설이나 민원 발생 가능성이 있는 시설이 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. (추가 검색 결과 상 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 동탄2신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있으므로, 향후 지역 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.