나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57147 [2] 경기도 화성시 반월동 976 신동탄헤센아이티타워 지1층비118호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1) 및 기호2)는 경기도 화성시 반월동 소재 ""율목초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호1) 및 기호2)까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 및 지상12층건내 지1층 비117호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 및 지상12층건내 지1층 비118호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.

이용상태

기호1) 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황 공실 상태임.

기호2) 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

기호1) 및 기호2) 공히 공용으로 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) 및 기호2)의 토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) 및 기호2)는 남동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측 및 북동측, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

기호1) 및 기호2) 공히 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1) 및 기호2) 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경57147 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO

1.2. 소재지

주소: 경기도 화성시 반월동 976 신동탄헤센아이티타워 지1층 비118호

용도: 지식산업센터

1.3. 물건현황

감정가: 149,000,000원

토지면적: 15.07㎡ (약 4.56평)

토지지분: 15.0683㎡ (약 4.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물지분: 46.2㎡ (약 13.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공장(지식산업센터)임

1.4. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

1.4. 1.위치 및 주위환경

경기도 화성시 반월동 소재 "율목초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 2.교통상황

본 물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

1.4. 3.건물의 구조

기호2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 및 지상12층 건물 내 지1층 비118호임.

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

1.4. 4.이용상태

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 공실 상태임.

1.4. 5.설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 제반 설비가 공용으로 구비되어 있음.

1.4. 6.토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

1.4. 7.인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측 및 북동측, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.4. 8.토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역

1.4. 9.공부와의 차이

특이사항 없음.

1.4. 10.기타 참고사항

임대관계는 미상임.

1.5. 권리분석

1.5. 1.등기부 요약

* 접수일자: 2025-02-20

권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소

권리자: 공연희

* 접수일자: 2025-02-20

권리종류: 근저당권 (말소기준권리)

권리자: 서귀포수산업협동조합

권리금액: 216,000,000원

* 접수일자: 2025-08-04

권리종류: 임의경매

권리자: 서귀포

권리금액: 184,052,850원

비고: 수원지방법원 임의경매개시결정(2025타경57147)

* 접수일자: 2026-05-29

권리종류: 압류

권리자: 화성시

비고: 압류(세무과-00 3379)

1.5. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 없음. (매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

1.5. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.6. 입지조건

1.6. 1.주변 환경

본 물건은 율목초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

1.6. 2.교통 접근성

차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리함.

1.6. 3.도시계획

준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있으며, 다양한 도로망에 접해 있어 교통이 편리함.

1.7. 상권분석

1.7. 1.기본 상권 특성

지식산업센터 용도로, 주변 근린생활시설 및 주거단지와 연계된 배후수요를 가지고 있을 것으로 예상됨.

1.7. 2.잠재적 상권 가치

율목초등학교 및 인근 주거단지가 있어 안정적인 수요층 확보가 가능하며, 화성시의 지속적인 개발로 인해 향후 상권 활성화 잠재력이 있음.

1.8. 생활정보

1.8. 1.주변 편의시설

* 교육시설: 율목초등학교 등

* 상업시설: 근린생활시설 (추후 개발 가능성)

* 녹지시설: 공원

1.8. 2.생활 편의성

교육시설과 주거단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 보통 수준임.

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1.공실 위험

공부상 공장(지식산업센터)이나 현황 공실 상태임. 따라서 입찰 후 공실 장기화 또는 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있음.

1.9. 2.토지 이용 제한

비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음. (자세한 사항은 관련 법규 확인 필요)

1.9. 3.임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.10. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반월동에 위치한 지식산업센터로, 율목초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 주거 및 근린생활시설과 조화를 이루고 있습니다. 감정가는 1억 4,900만원이며, 면적은 전용 약 14평 수준입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 주요 고려사항입니다. 또한, 비행안전구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 특이사항은 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리도 없는 것으로 보입니다. 인수할 보증금이 없는 점은 명도 리스크를 줄이는 요소입니다.

1.11. 투자 포인트

* 화성시의 개발 잠재력 및 준주거지역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대

* 율목초등학교 인근의 안정적인 배후 수요

* 우수한 교통 접근성

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 및 인수 보증금 0원

1.12. 예상 입찰가

현재 감정가는 149,000,000원입니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 공실 리스크, 비행안전구역 등의 제약을 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 권리 관계는 비교적 단순합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.