나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4139 [2] 서울특별시 중구 신당동 217-91 1층가-3-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "서울광희초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 학교, 공공편익시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 "신당역(지하철 2, 6호선)", "동묘앞역(지하철 1, 6호선)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 제6층 건물 내 제1층 제가-3호, 제가-3-1호로서 외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 판매시설 및 근린생활시설로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 30미터, 12미터, 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 시장, 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(4대문안),건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경4139 (2)

* 소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-91 1층가-3-1호 (도로명: 서울특별시 중구 청계천로 334, 청평화시장)

* 용도: 근린상가 / 판매시설

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 1.11㎡ (약 0.33평)

* 토지지분: 1.11㎡ (약 0.33평)

* 건물면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

* 건물지분: 3.6㎡ (약 1.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (등기부상 말소기준권리 채권자는 신한은행)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 중구 신당동 소재 "서울광희초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 학교, 공공편익시설 등이 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통 및 도로 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 "신당역(지하철 2, 6호선)", "동묘앞역(지하철 1, 6호선)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임. 본건 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 30미터, 12미터, 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2000년 11월 28일 신한은행 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리 이하로서 경매 절차에 따라 소멸 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2013-05-01

* 확정일자: 2025-05-08

* 배당신고일자: 2026-02-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 801,478,293원

1.3. 상권분석

* 상가 유형: 본건은 "청평화시장" 내에 위치한 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중임.

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 학교, 공공편익시설 등이 혼재된 복합 상권임.

* 역세권: 지하철 2, 6호선 신당역 및 1, 6호선 동묘앞역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: 서울광희초등학교가 북측에 위치하며, 다양한 상업 및 편의시설이 소재하는 지역임.

* 교통: 지하철 2개 노선(2, 6호선 / 1, 6호선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 도심 접근성이 뛰어남.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (동대문역사문화공원 주변)

* 수도권광역급행철도 B노선 (용산~상봉) 건설사업과 저촉되는 부분이 있어 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요함 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 건물 규모 및 특이사항: 본건은 6층 건물 내 1층 일부(3.60㎡)로 면적이 매우 작음. "청평화시장"이라는 특정 상가 건물 내의 한 칸으로 볼 수 있으며, 개별 가치보다는 시장 전체의 가치에 영향을 받을 수 있음.

* 임대차 및 소유권 관련: 임대 관계는 현재 미상으로 파악되나, 임차인 현황 정보가 제공됨. (대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도심 역세권이라는 우수한 입지를 갖춘 상가 건물 내 일부 점포임. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없으나, 토지 및 건물 면적이 매우 작다는 점(각각 1.11㎡, 3.60㎡)은 투자 시 신중한 접근을 요구함. GTX-B 노선과의 저촉 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, "청평화시장" 내 상가로서의 가치, 도심 상업지의 희소성 등을 고려하여 평가해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 도심 지역에 위치한 상가 건물 내 점포.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 소액으로 도심 상업용 부동산에 투자할 기회.

* "청평화시장"이라는 특정 상권 내에서의 역할과 가치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 313,000,000원

인수 보증금: 0원

(참고: 본 물건은 면적이 매우 작아 일반적인 부동산 투자와는 다른 관점에서 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 시장의 수익률, GTX-B 노선 건설에 따른 영향, 토지거래허가 절차 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.