나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103851 [4] 서울특별시 동작구 상도동 324-41 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 내 제2층 제201호 외 4개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나) : 건축물대장상 사무소로 이용중임. 일련번호(다),(라) : 건축물대장상 오피스텔로 이용중임. 일련번호(마) : 건축물대장상 다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 서울특별시 동작구 상도동 324-41번지, 3층 302호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103851(4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 236,000,000원(23,600만원)입니다.

토지 면적은 18.89㎡(약 5.72평)이며, 건물 면적은 43.53㎡(약 13.17평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

채권자는 화OOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대이며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역"과 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,782,000,000원(17억 8,200만원)입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 최정은 씨가 있습니다.

보증금은 110,000,000원(1억 1,000만원)이며, 월 차임은 0원입니다.

전입(사업)일자는 2022년 8월 5일, 확정일자는 2022년 7월 20일입니다.

배당신고일자는 2025년 9월 29일이며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서에 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 다세대주택, 오피스텔과 함께 근린생활시설이 소재하고 있어 주거 밀집 지역의 상권 특성을 보입니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 용도는 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 감정평가서 요약에 따르면 건물 전체에는 사무소, 오피스텔, 다중주택 등이 복합적으로 사용되고 있으며, 해당 호실(302호) 역시 오피스텔 또는 다중주택으로 사용되는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신대방삼거리역 인근에 위치하여 각종 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주변에 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 의료시설

주요 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능한 지역입니다. (구체적인 의료 시설 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 지정, 외국인 등 대상) - 외국인 또는 특정 용도로의 토지 이용 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 현황과의 차이

건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 실제로는 다중주택으로 사용되는 것으로 추정되어 공부상 현황과 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 명도 및 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 건물은 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 가능성을 지니고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있다는 점, 그리고 토지거래계약 허가구역에 해당한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 채권 총액이 높은 편이지만, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신대방삼거리역 인근의 역세권 입지로 인한 높은 투자가치.

* 오피스텔, 사무소, 다중주택 등 복합 용도로 활용 가능한 건물 특성.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 236,000,000원(23,600만원)을 기준으로, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 220,000,000원(22,000만원)에서 245,000,000원(24,500만원) 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수되는 보증금이 없는 점을 반영한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악 및 경쟁 구도를 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.