나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31766 [2] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 1동 4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전현대아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 복수층 1,2,3층 1세대의 2개호(2호, 4호)로서 외 벽:대부분 적벽돌쌓기 마감 등. 내 부:벽지도배, 마루깔기, 일부 타일마감 등. 창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1,2):다세대주택(복1층~3층 구조)으로 각 이용중임.(내부구조도 참조) 복수층1: 주방, 방, 화장실, 다용도실 등. 복수층2: 거실, 방, 화장실, 다용도실 등. 복수층3: 방, 화장실, 다용도실, 다락 등.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 건부지(다세대)임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역. <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 -본건은 내부계단을 통하여 1층~3층을 이용하는 구조로서, 3층 상층부에 다락이 소재함. -본건 소재 1동 포함, 2,3동 외벽에 "203"동으로 표기되어 있으며, 인근 유사 다세대 주택과 함께 단지를 이루고 있음. -현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합 건축물대장 현황도면 및 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

외벽에 '203동'으로 표기되어 있음. 3층 상부에 다락이 소재하고, 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 여주지원 2025타경31766 (2) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 경기치과의사신용협동조합입니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9번지 엠520빌리지 1동 4호에 소재하는 다세대주택입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로, 2018년 건축되었으며 2022년 1월 25일 사용 승인되었습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 129.71㎡ (약 39.23평)이며, 건물 전용 면적은 51.77㎡ (약 15.66평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가는 363,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전현대아파트" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (편의, 교육)

본건 인근에는 이마트, NC백화점, CGV, 이천아트홀 등 쇼핑, 문화 시설과 이천시청, 이천세무서 등 공공기관이 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 또한, 백사지구 남측에 이천 북부권 체육공원과 반다비 국민체육센터가 조성될 예정으로, 여가 및 체육 활동을 편리하게 이용할 수 있습니다. 백사면에는 백사실크밸리어린이집과 같은 보육 시설이 위치하고 있으며, 인근 초등학교 및 중학교 교육 시설도 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준 권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 을1 순위 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-03-07 접수, 494,000,000원)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 현재 파악된 임차인 중 인수 부담이 되는 보증금은 없습니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 매매 시세

인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 신부일빌라 (1994년식, 51.32㎡): 4,200만원 (2026년 3월)

* 이페리온 (116동) (2018년식, 58.57㎡): 13,000만원 (2026년 3월)

* 보네르하임 (C, D동) (2021년식, 67.19㎡): 19,900만원 (2026년 3월)

본건은 2018년 건축된 M'520빌리지 단지 내 1동 4호로, 전용면적 51.77㎡ 기준, 유사한 건축 연도(2018년) 및 면적(58.57㎡)을 가진 '이페리온'의 시세를 참고할 때, 약 11,500만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. 다만, 감정가(36,300만원)와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다.

4.2. 주변 임대 시세 (데이터 없음)

제공된 정보 내에서 주변 임대 시세에 대한 구체적인 데이터를 확인할 수 없었습니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 건물 외벽 동 표기 오류

본건 소재 1동을 포함한 건물 외벽에 '203동'으로 표기되어 있어, 실제 등기부상 호수(1동 4호)와 혼동을 야기할 수 있는 중대한 하자입니다. 이는 향후 재산권 행사나 관리 문제에 있어 혼란을 초래할 수 있습니다.

5.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 집합건축물대장 현황도면 및 평가 사례를 참고하여 평가되었으나, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세와 비교했을 때, 감정가와 시장 가치 간의 괴리가 큰 점이 눈에 띕니다. 특히, 건물 외벽의 '203동' 표기와 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 이천시 백사면의 주거 수요와 개발 잠재력.

* 주변에 조성될 체육공원 등 생활 편의 시설 확충 기대.

* 권리 분석상 인수 부담이 되는 임차권이나 권리가 없어 명확한 권리 관계.

8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 본건의 전용 면적(51.77㎡)을 고려하여 산정한 시장가치(약 11,500만원)를 바탕으로, 건물 외벽 표기 오류 및 내부 미확인 등 잠재적 리스크를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.