나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31818 [2] 경기도 이천시 백사면 경사리 195 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 도립리 소재 '도립1리마을회관' 남측 인근에 우치하며 부 근은 근교 농경지대로서 자연부락, 전원주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 '경사2리경로당' 남동측 인근에 위치하며 부 근은 근교 농경지대로서 자연부락, 전원주택, 농경지, 야산, 중소규모 공장 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 로선버스정류장 인근으로 교통사정 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 로선버스 정류장 인근으로 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

유사 삼각형 평지로서 묵전(미경작) 상태이며 지상에 소유자 미상의 소규모 제시외건물 2동이 소재함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 인접지와 등고평탄하며 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

폭 약 6미터 포장도로와 북동측 및 남동측으로 접함.

인접 도로상태

북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 폭 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반정비사업지역<농어촌정비법>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

지상에 소유자 미상의 철골조 판넬지붕 단층 이동식 주택 2동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 제1종근린생활시설(소매점) 부지 조성을 목적으로 개발행위허가(2023-436호)를 득하였음. 건축신고는 기간만료로 실효된 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중이나 세부사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023.12.05일 사용승인된 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층건으로 외벽: 연와조쌓기 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 온돌용 마루 마감 창호: 샤쉬창 등임.

이용상태

단독주택(1층: 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관, 계단실) (2층: 방2, 욕실2, 거실, 계단실 등)임.

설비내역

층별 위생설비, 가스보일러난방설비 등 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중이나 세부사항 미상임. 내부조사가 불가하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항, 평가선례 등을 참조하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외건물포함
2, 목록3: 지번주소와 도로명 주소가 불일치함(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2025타경31818 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

감정가: 355,163,440 원

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각 (제시외건물 포함)

1.3. 면적

토지: 319.00㎡ (약 96.5평)

건물: 124.48㎡ (약 37.7평)

1.4. 용도

단독주택

1.5. 소재지

경기도 이천시 백사면 경사리 195 (도로명: 이여로253번길 267-6)

1.6. 사용승인일

2023년 12월 05일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 '경사2리경로당' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근교 농경지대와 자연부락, 전원주택, 야산, 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 로변 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다. 일부는 폭 약 6미터 포장도로와 북동측 및 남동측으로 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

총 576,200,000원의 채권이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 9번 구분지상권 설정 등기(2015.05.14.)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

한국농어촌공사가 설정한 지하 용수로 시설물에 대한 구분지상권이며, 존속기간은 용수로 시설물 존속 시까지입니다. 지료는 연 1,014,750원입니다.

3.3. 말소되는 권리

을구 19번 이천신용협동조합 근저당권(2024.01.30.)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소 예정 권리: 이천신용협동조합 근저당권 (226,200,000원), 전덕현 근저당권 (350,000,000원), 전덕현 임의경매 (300,000,000원)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김시현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 05일

대항력: 없음

특이사항: 임차인 김 의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건은 농경지와 전원주택, 자연부락이 혼재된 지역으로, 중소규모 공장도 일부 소재하고 있습니다.

제1종근린생활시설(소매점) 부지 조성을 목적으로 개발행위허가를 득한 이력이 있습니다(2023-436호).

백사면 자체는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 약국, 농협 등)이 면 소재지에 집중되어 있으며, 경사리 자체는 농경지와 주거지가 혼재된 한적한 지역으로 보입니다. 대형 상업 시설은 이천 시내로 나가야 이용 가능합니다.

4.2. 주변 상업 시설 현황

주변은 전원주택 및 농경지 위주로 형성되어 있으며, 면 소재지에 일부 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이천시 백사면에는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 약국, 농협 등)이 갖춰져 있으며, 차량으로 이동 시 마트, 다이소, 병원 등의 시설 이용이 편리한 것으로 조사되었습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 농경지와 주택 위주로 형성되어 있어, 지도 상에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장이 혼재되어 있다는 언급이 있어, 일부 지역에 산업 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 리스크

선순위 구분지상권(한국농어촌공사)이 인수되어 지하 용수로 시설물 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 매년 1,014,750원의 지료를 지급해야 합니다.

6.2. 현황상 리스크

건물 내부 조사가 불가하여 건축물대장 상 도면 및 주민 탐문, 평가선례를 참조하였습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

토지 일부(유사 삼각형 평지)는 묵전 상태이며, 소유자 미상의 제시외 건물 2동이 소재합니다.

지번 주소와 도로명 주소가 불일치하는 점(목록3)은 현황 조사 보고서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 법규상 리스크

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법규 적용을 받아 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면의 농경지 및 자연취락이 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다.

2023년 신축 건물로 비교적 최신 상태이나, 내부 조사가 불가능하여 정확한 물건 상태 파악에 한계가 있습니다.

선순위 구분지상권 인수, 지번/도로명 주소 불일치, 다수의 토지이용 제한 등 권리 및 현황상의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

주변 개발행위허가 이력(소매점 부지)이 있어 향후 지역 개발 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물(2023년 준공)로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

인근에 개발행위 허가 이력이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

농림지역 내에 위치하나, 건축물 자체는 단독주택으로 현재 사용 중입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건들의 시세 조사 결과, 이천시 백사면 경사리 인근에서 신축 또는 준신축 단독주택(대지 약 100-150평, 건물 약 30-50평)은 4억 5천만원에서 5억 5천만원 사이에서 거래되거나 매물로 나와 있는 것으로 파악됩니다. 토지 가격은 ㎡당 15만원에서 25만원 선으로 추정됩니다.

9.2. 산정 근거

감정가 355,163,440원 대비 시장가치를 고려하여 산정했습니다.

신축 건물이라는 점은 긍정적 요인이지만, 선순위 구분지상권 인수, 내부 조사 불가, 토지이용계획 등 잠재적 리스크 요인을 반영하여 최종 입찰가를 보수적으로 설정하였습니다.

상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.