나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30975 [2] 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 ""다산고등학교"" 북서측 직선거리 약800미터 지점에 위치하는
성원캐슬(다세대주택) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산,
야산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

경충대로 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류
장이 소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호 외 4개호수로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 징크판넬, 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 3~4미터 정도의 포장도로, 서측 일부가 폭4~5미터 정도의 하천복개도로(진출입
불가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명칭: 성원캐슬 1동 4층402호

사건번호: 여주지원 2025타경30975 (2)

소재지: 경기도 이천시 사음동 189-6

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 55.85㎡ (약 16.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.07㎡ (약 13.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

* 물건은 경기도 이천시 사음동 소재 다산고등학교 북서측 직선거리 약 800미터 지점에 위치한 성원캐슬 다세대주택 1동 내 4층 402호입니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재된 지역입니다.

* 경충대로 북측 인근에 위치하여 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 2025년 03월 04일 접수된 이금호 채권자의 강제경매 (갑6)입니다.

* 등기부상 접수일자 2021-07-23의 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)는 말소기준권리가 될 수 없습니다.

* 본건에는 대항력 있는 임차인 최세운이 존재합니다.

* 임차인: 최세운

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-10

* 확정일자: 2024-09-11

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 최세운은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실제 취득 가격에 큰 영향을 미칩니다.

* 기타 등기사항: 이천시, 이천농업협동조합의 압류 및 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 공동담보 물건으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 제공된 주변 매매/임대 정보 JSON 데이터에 따르면, 2016년에 건축된 인근의 '더포레스트' (143-4번지, 전용면적 약 52.2㎡) 다세대주택이 2026년 5월에 90,900,000원 ~ 92,900,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 유사한 시기에 건축된 '건화홈타운' (261-23번지, 전용면적 약 59.8㎡)은 2026년 5월에 128,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 물건의 소재지(189-6)와 JSON 데이터의 소재지(143-4, 261-23)가 다르므로, 해당 JSON 데이터는 참고용으로 활용해야 합니다.

* 본건 물건(성원캐슬, 189-6번지)은 2016년에 건축되었으며, 전용면적은 46.07㎡ (약 13.9평)입니다.

* 건축 연도가 유사하고 면적이 비슷한 '더포레스트'의 4층 매매가(90,900,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 일반적인 시세이며, 실제 거래 가격은 층수, 향, 내부 상태, 조망 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북서측 약 800미터 거리에 다산고등학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 교통: 경충대로 북측 인근에 위치하며 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역과 더불어 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 다양합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최세운이 보증금 130,000,000원을 보유하고 있으며, 이 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 급증할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 경매 과정에서 다른 채권자의 권리 관계 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변에 다양한 용도의 토지(농경지, 공업용부동산 등)가 혼재하고 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동성을 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보에는 혐오시설에 대한 직접적인 언급이 없으나, 주변 환경 분석 시 공업용부동산의 존재는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 2016년 건축된 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천 5백만원입니다. 건축 연식 대비 주변 시세는 약 8천만원에서 1억원 내외로 형성되어 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 보증금 1억 3천만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 물건 취득에 필요한 총 금액은 '입찰가 + 130,000,000원'이 될 수 있습니다. 따라서 투자자는 이 점을 반드시 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다. 권리 관계는 강제경매가 말소기준이며, 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천만원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높다는 점을 고려하면, 감정가 대비 실질적인 매입 부담은 낮아질 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 달라짐)

* 이천 지역 부동산 시장의 향후 전망에 따라 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 추정 시세: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인 최세운): 130,000,000원

주의사항: 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에 '대항력 있음'으로 명시된 최세운의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 지출 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

예상 입찰가 산정:

주변 시세가 8천만원에서 1억원 내외임을 감안할 때, 만약 낙찰자가 보증금 1억 3천만원을 모두 인수해야 한다면, 낙찰가가 0원이라 하더라도 총 지출액은 1억 3천만원이 됩니다. 이는 시세보다 높은 금액이 될 수 있어 매우 불리한 조건입니다. 따라서, 보증금을 인수해야 하는 상황을 전제로 할 때, 입찰가는 실질적인 취득 비용이 시세 범위를 넘어서지 않도록 매우 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 80,000,000원

하지만, 이 금액으로 낙찰받을 경우에도 실제 총 지출액은 180,000,000원 ~ 210,000,000원에 달할 수 있으므로, 최종 입찰가는 임차인과의 협상 또는 배당 분석을 통해 인수 보증금의 실제 부담액을 명확히 파악한 후 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.